«Мы даём людям почувствовать, что это их собственность, их двор, их газон». Интервью с гендиректором «Железно» Юрием Захаровым

На днях стало известно, что недостроенный спорткомплекс «ТерраСпорт» в парке у Дворца пионеров всё же будет завершён. Объект планирует достроить девелоперская компания «Железно», которая известна в Кирове благодаря жилищному строительству. Причём преимущественно малоэтажному, что до недавнего времени в городе было явлением как минимум не массовым. Гендиректор «Железно» Юрий Захаров рассказал порталу Свойкировский, зачем они взялась за скандальный недострой, почему «Железно» никогда не будет строить «панельки», а также прокомментировал информацию об уходе компании с рынка.

Компания «Железно» начинала свою историю в Кирове не с жилищного, а с промышленного строительства, но на рынок жилья вышла довольно быстро и успела занять свою нишу. Это первый застройщик, который специализируется на создании жилых посёлков нового типа - с мало- и среднеэтажными домами и современным подходом к благоустройству. На счету девелопера сейчас четыре таких проекта: Васильки, Ёлки-парк, ZNAK и Метроград. Забегая вперёд, опыт малоэтажного строительства «Железно» собирается применить ещё и в Ижевске - родном городе генерального директора компании Юрия Захарова, где он и начинал свой первый строительный бизнес.

О панельных домах и европейском сознании

Когда вы переезжали из Ижевска в Киров, сложно ли вам было найти подходящее жильё по своим потребностям?

- Такой вопрос стоял остро. Первое, что я сделал, приехав в Киров, - объехал всех крупных застройщиков, чтобы попробовать присмотреть себе жильё. Сразу были сделаны определённые выводы, связанные прежде всего с умением общаться с потенциальным покупателем. Должен честно сказать, что уровень сервиса, который был в Кирове семь лет назад, серьёзно отличался от сервиса в Ижевске, и это чувствовалось. Жильё у застройщиков в итоге я не нашёл. Отчасти поэтому было принято решение построить посёлок iLand (коттеджный посёлок в районе Порошино, в котором внедрена система «Умный дом», позволяющая управлять домом с помощью планшета или телефона - прим. ред.). До того, как я переехал в свой дом, просто снимал жильё.

Есть какие-то принципиальные отличия рынка недвижимости в Кирове от рынка в Ижевске, помимо сервиса?

- В любом случае есть отличия, связанные с ключевыми игроками. В Ижевске конкуренция значительно выше и жёстче, чем в Кирове: и с точки зрения качества продукта, и с точки зрения качества сервиса. Безусловно, отличия есть и в технологиях строительства. В Ижевске почти не строятся панельные дома, а в Кирове это основной объём строительства, который дают два ключевых застройщика.

Были сложности с тем, чтобы выйти на кировский рынок с жилыми объектами?

- Практика показала, что на рынок выйти нетрудно. Клиенты устали от панельного жилья и покупают его просто потому, что оно дешёвое, а не потому, что оно хорошее. Мы же панельные дома не строили и не собираемся. Мы строим либо кирпичные объекты, либо по монолитной технологии (метод возведения зданий, при котором основным материалом конструкций является монолитный железобетон - прим. ред.). В каком-то смысле кировский клиент соскучился по качественному домостроению. Мы развиваемся достаточно активно, потому что предлагаем другой формат жилья. Это среднеэтажное строительство от четырёх до семи этажей.

Кировчане сразу заинтересовались этим форматом или потребовалось время?

- Россияне в целом и кировчане в особенности имеют такую черту, как подозрительность. К нам было ровно такое же отношение. Нашим обещаниям мало кто верил. Когда мы говорили, что будем делать так, нам говорили: «Ага, рассказывайте, видали мы вас». Но когда мы строили наши объекты, мы старались сделать их не просто хорошо, но и дать ещё что-то, чтобы не только оправдать ожидания, а превзойти их. Мало-помалу мы заслужили тот уровень доверия, который позволяет нам занимать одну из лидирующих позиций на рынке. И, кроме того, являемся новаторами на нём.

Что именно вы внедрили первыми в Кирове?

- Может быть, это прозвучит как бахвальство, но таких историй много. Мы первыми в Кирове начали использовать японские фасадные панели. Мы первыми стали делать дома с системой «Умный дом». Во всех наших проектах многоквартирной застройки реализована система диспетчеризации коммунальной системы, которая позволяет людям получать данные со счётчиков в личном кабинете на сайте управляющей компании. Мы первые стали делать во дворах много больше, чем традиционные качельки-карусельки. Мы стали развивать площадки многослойно, для разных возрастных групп. Насколько я знаю, мы единственные из застройщиков сделали Аллею славы в память о ветеранах. Каждое 9 мая мы собираем ветеранов, которые в Метрограде и в ближайших микрорайонах, и проводим для них концерты. Это тоже наша отличительная черта. Для всех микрорайонов у нас проходит до шести событийных мероприятий в год.

Сейчас о благоустройстве дворов пишут и урбанисты, и блогеры, интересующиеся развитием среды. На чей опыт вы ориентируетесь в этом направлении? На зарубежный или российский?

- Я расскажу, как у меня это происходит. Я всегда беру любой опыт, который доступен, либо через публичные источники, либо собственный опыт: это когда сам поехал куда-то, лично увидел, испытал.. Далее я пытаюсь переварить этот опыт и понять, можно использовать его в наших проектах или нет. Достаточно простые решения, которые лежали на поверхности, были найдены и являются стандартом жизни наших проектов. Например, строить прозрачные входы в подъезды, чтобы сделать их более светлыми и безопасными.

Говоря о панельных домах. Я сама живу в типичной панельке довольно унылого вида. Есть вечная проблема с культурой быта: одни бросают окурки из окон, другие не убирают за собаками, третьи паркуются на тротуаре. В связи с этим часто вспоминаю выражение: «Бытие определяет сознание». У жителей домов, построенных «Железно», как-то меняется система ценностей?

- Я согласен с этой фразой. Философия нашей работы построена на этом. На протяжении долгого времени, может быть, с излишними для себя затратами мы учим людей новому порядку: жить так, как живут люди в цивилизованных городах и странах. Чтобы сохранить философию современного жилья, мы создали свою управляющую компанию для наших домов. Потому что сторонняя обслуживающая компания может испортить все те идеи, которые закладываются застройщиком. Ещё одна правильная фраза: «Человек быстро привыкает к хорошему». А привыкнув к хорошему, человек не допустит, чтобы в его доме, в его дворе, на его улице какой-то неадекватный человек делал бы что-то плохое. Наши усилия на старте, в том числе финансовые, в каком-то смысле окупаются в будущем. Жители начинают объединяться вокруг общей цели, они начинают видеть, что качество жизни в их микрорайоне отличается от других, и начинают эту историю защищать от неадекватных «вторжений».

Наверное, это такое европейское отношение к собственности и к порядку.

- Ну мы же больше европейцы, чем азиаты. У нас всё, как у европейцев: внешность, семейный уклад ... Ни для кого не секрет, что Европа - наиболее развитая часть земного шара в плане качества жизни. Мы черпаем идеи и решения там, где уже придумано, как сделать хорошо.

Некоторые с вами поспорили бы. От представителей власти, например, нередко можно услышать, что у нас народ какой-то «не такой»: постоянно мусорит, занимается вандализмом и так далее.

- Люди такие, какой их сделала среда обитания. Мы с детства копируем ролевые модели людей, среди которых мы живём. Наша задача - каким-то образом перевести всё это на иной качественный уровень, показать, что можно жить лучше. Открытие почти всех наших новых объектов неслучайно начинается с субботников. Перед заселением мы даём жильцам возможность посадить именное дерево, прибрать свою улицу. Это сделано не для того, чтобы заставить их бесплатно поработать, а для того, чтобы дать людям почувствовать, что это их собственность, их двор, их качель, фонтан, газон и так далее. Количество выкинутых окурков на газон в разы уменьшается уже на старте, а в последующем снижается практически до нуля. Люди не мусорят там, где чисто.

О строительной отрасли и слухах

По статистике, в Кировской области значительно уменьшились объёмы ввода жилья. С вашей точки зрения, строительная отрасль в глубоком кризисе или паниковать пока рано?

- Я не вижу катастрофического падения объёмов строительства. Ввод жилья зависит от некой цикличности. Иногда бывают периоды, что в текущем цикле строители сдали мало жилья, в следующем сдадут больше. Если и есть какие-то негативные тенденции, то они измеряются в процентах, а не в десятках процентов. Сейчас с рынка уходят компании, которые существовали за счёт установления очень низких цен на жильё и которые не справились с такой ценой и спросом. Повлиял и рост требований к качеству жилья, которые стали выдвигать потенциальные клиенты.

Как ваша компания адаптировалась к изменениям в законодательстве? Я имею в виду закон «О долевом строительстве».

- С 1 июля 2018 года мы перешли на спецсчета, как того требовал закон. С этих счетов невозможно будет использовать деньги не по назначению. В 2019 году будем использовать эскроу-счета, тоже в соответствии с законом. Ничего критичного в этом нет. Есть некие ограничения, которые могут коснуться всего рынка в целом. Например, банки могут не обеспечить всю строительную отрасль теми деньгами, которые потребуются. В данном случае речь идёт о 7 трлн рублей. Где их планируют взять? Поживём, увидим.

Как вы считаете, этот закон реально защитит дольщиков или просто усложнит жизнь застройщикам?

- Честно говоря, я с трудом могу дать качественную оценку. Ещё до этих поправок в отрасли были предприняты недейственные меры. Застройщики достаточно долго скидывали деньги в страховые компании, что, в теории, должно было защитить потенциальных обманутых дольщиков. Но на моей памяти ещё не было случая, чтобы компания выплатила обманутому дольщику хоть какую-то копейку. Вопрос: кем это было придумано и куда ушли деньги? Изначально все отчисляли от 1 до 1,5% от всей стоимости жилья. Для России это колоссальные деньги, которые были вкачаны в страховые компании. Значительная часть из них каким-то образом обанкротилась или закрылась. Куда исчезли деньги, непонятно. Потом появился государственный Фонд помощи обманутым дольщикам. Моё мнение: вопрос с обманутыми дольщиками можно было решить с помощью этого фонда, организовав его работу правильно и более жёстко контролируя деятельность застройщиков. Те же спецсчета. Это уже достаточное ограничение для вывода средств с объектов. Ведь в чём была проблема неблагополучных застройщиков? Деньги, полученные от дольщиков, направлялись на другие цели. Иногда - на благополучие самого застройщика, иногда - на покупку земельных участков, которые пока ещё не приносили деньги, что не позволяло достроить дом в срок.

Но какой-то позитив, по-вашему, в этом законе есть?

- С точки зрения безопасности денег клиентов, это крутое решение. Но как при этом обеспечить нормальные объёмы строительства? Ответ на этот вопрос пока неочевиден. Есть задача президента - строить по одному квадратному метру на человека в год, а это почти в два раза больше, чем строится сейчас. Но если бы условия были такими уж катастрофическими, никто бы не работал. Раз у кого-то получается, значит, к этим условиям можно приспособиться. Но и лучшего, на мой взгляд, ожидать не стоит. Мы находимся в новой реальности, в которой придётся работать ещё много лет.

Есть информация, что «Железно» собирается работать в других регионах, а в Кирове завершить строительство. Это правда?

- В других регионах собираемся работать - это правда. Действительно, мы купили площадку в Ижевске и присматриваем площадки в других городах. В этом плане у нас есть здоровые амбиции. Мы видим, что наш нишевый продукт - Ёлки-парк, Метроград, ZNAK - востребован. Такого продукта в России мало, и мы хотим развивать это направление. Но в Кирове мы ни в коем случае не планируем сворачивать свою деятельность. Это наша основная площадка, здесь мы проверяем наши решения и улучшаем их день ото дня. Каждая новая очередь жилья становится лучше.

О точечных объектах и планах

В одном из интервью вы говорили, что ваше хобби - это путешествия. Где, на ваш взгляд, самое лучшее жильё?

- Безусловно, это европейские города. Там очень трепетное отношение к истории, но при этом вся жизнь проникнута новыми возможностями. Сочетание историзма с современными технологиями радует. Люди в Европе умеют и сохранять, и создавать что-то новое, то есть нет перекосов. У нас граждане обычно разделяются на два лагеря. Одни говорят: пусть [старинное здание] гниёт, лишь бы его не трогали. Другие говорят, что нужно всё сломать и сделать заново. В Европе научились меняться, сохраняя то, что ценно.

Но самое большое впечатление у меня было от Японии. Это, конечно, совершенно другой мир. Наверное, мало таких стран, которые настолько отличаются от того, к чему мы привыкли. Там какой-то сумасшедший уровень человеческого уважения друг к другу, на это невозможно не обратить внимание. Приведу пример: заезжает на территорию большого японского завода делегация из России. Доля заказов на этом предприятии из России составляет менее 1%. С точки зрения нашего восприятия, мы для них вообще никто. Но японцы нарисовали большой плакат на русском языке, часть рабочих выстроились в шеренгу, чтобы поприветствовать автобус, в котором ехали всего восемь человек. Каждый из них кланялся, дарил какие-то небольшие презенты. И так в Японии везде и во всём.

Как вы считаете, в Кирове исторический центр уже безнадёжно испорчен или, наоборот, всё более или менее хорошо?

- На мой взгляд, история про испорченность исторического центра надуманная. Мне есть с чем сравнить. В Ижевске от исторической части города вообще почти ничего не осталось. Старинных домов всего 5-6, и они далеко не в лучшем состоянии. В Кирове мне всегда было приятно погулять по исторической части. Это большая заслуга города, что удалось её сохранить. Конечно, как и везде, есть здания, выпадающие из ряда. Но мне кажется, что Киров как исторический город сохранён неплохо. Другой момент, что исторические здания требуют реставрации. Ситуация со Спасским собором - это вопиющий случай. Кафедральный, а значит, главный собор города, долгое время находился в ужаснейшем состоянии.

«Железно» является самым крупным спонсором восстановления Спасского собора, вы пожертвовали на него более 26 млн рублей. Для вас это некая миссия?

- В каком-то смысле да. Мы понимаем, что большая компания, коей мы потихоньку становимся, должна участвовать в подобных историях в обязательном порядке. Мы должны улучшать среду не только в наших проектах, но и общегородскую среду. Тем более, раз уж мы стали компанией, которая может себе это позволить. Нам очень хочется завершить этот проект. Но потребуется ещё десятки миллионов рублей, и это ещё без затрат на внутреннее убранство храма.

Есть ли у компании интерес построить что-нибудь в историческом центре?

- Принципиального желания проникнуть в исторический центр нет. В современной истории мы довольствуемся достаточно ограниченным количеством площадок. К сожалению или к счастью, застройщик не выбирает, где ему строить. Скорее, застройщик выбирает из участков, где ему могут позволить строить. Второй момент: не все участки, где разрешено строить, можно купить. Если мы говорим про центральную часть города, то в Кирове в основном идёт развитие застроенной территории, когда застройщик или предприниматель должен расселить большое количество людей из ветхого жилья и сформировать новый участок. Всё это занимает годы. Мы лучше купим другой участок и будем следовать своей концепции - комплексному освоению территории. У нас отлично получается строить и управлять проектами. А уговаривать людей переехать - это не наша компетенция.

Тем не менее точечные объекты у «Железно» всё же строятся: на улицах Калинина, Ломоносова, Тургенева, за заводом «КРИН». Предыдущий глава города заявил, что с точечной застройкой в Кирове покончено. Почему было принято решение развиваться в этом направлении?

- Чтобы чувствовать себя уверенно на рынке, компании нужна определённая доля этого рынка. Для своей устойчивости мы решили, что нам нужна дополнительная опция - дома в центре города. Многие наши клиенты отказывались от наших предложений, потому не хотели жить вдали от центра. Но при этом они хотели купить жильё именно у «Железно». Сформировался потенциальный спрос, который мы решили удовлетворить. Так как в центральной части города с учётом стоимости земельных участков строить малоэтажное жильё практически невозможно, потому что это убыточно, мы сформировали проекты точечной многоэтажной застройки.

Помимо тех объектов, которые уже начаты, точечные объекты ещё планируются?

- Наш сегодняшний объём разрешений на строительство в центральной части будет исчерпан через два года. Поэтому в течение этих двух лет мы должны приобрести и сформировать новые земельные участки. Так что сейчас мы находимся в состоянии активного поиска.

В 2017 году «Железно» построила свой первый социальный объект - школу в Урванцево, которая внешне сильно отличается от общеобразовательных учреждений в городе. Какие ещё соцобъекты есть в планах?

- Они будут в планах, если такие возможности появятся (имеется в виду финансирование объектов из бюджета - прим. ред.). Сейчас мы заканчиваем строительство детского сада в ЖК ZNAK, это будет наш второй социальный объект. Нам нравится работать с такими объектами, потому что мы видим, что можем привносить что-то новое. Мы видим реальный разрыв между тем, как выглядят старые школы и как должна выглядеть современная. Если бы у нас были возможности, связанные с внутренним наполнением и оригинальным проектированием, качество было бы ещё выше. Но даже те решения, которые нам удалось вписать в типовой проект, уже говорят о том, что это новый уровень современной школы.

Какие-то отзывы уже получаете?

- Я думаю, в конце сентября мы пообщаемся с директором, я спрошу, как на школу реагируют учителя, ученики. Но от персонала, администрации мы отзывы уже получили, они очень положительные. Если будет возможность, будем дальше строить и школы, и детские сады. Может быть, даже поликлиники.

История со строительством спортивного объекта в парке у Дворца пионеров, я имею в виду «ТерраСпорт», для вашей компании тоже в новинку. Наверное, вы знаете, что у него непростая история. Люди протестовали, чуть ли не под экскаваторы бросались, чтобы остановить стройку. Вы не боитесь бросить тень на репутацию вашей компании?

- На мой взгляд, дело уже сделано. Сам объект уже стоит и никоим образом не украшает лицо города и тем более парка. Я не знаю, в чём была причина такого негатива. Насколько я знаю, у компании «Коперник» была стратегия построить на этой территории несколько объектов. Возможно, поэтому люди были против. На сегодняшний день мы говорим только об одном объекте, у которого уже построен каркас, вокруг которого уже шесть лет стоит неказистый забор. Мы предлагаем завершить строительство и сделать хороший, нужный социальный объект. Чем больше в Кирове будет объектов, где можно заняться спортом, тем лучше, и тем меньше будет людей, злоупотребляющих чем-либо вредным. Пусть лучше «злоупотребляют» спортом.

Как в принципе возникла идея достроить этот объект? Это было чьё-то предложение или лично ваша инициатива?

- Первое, что позволило приблизиться к этому решению, - это появившееся в нашей компании новое направление - фитнес. Мы уже начали собирать информацию, появился сотрудник, ответственный за него. Изначально мы хотели развивать фитнес внутри наших жилищных проектов и точно будем делать это в будущем. Например, в ZNAK и в Метрограде объекты для занятия фитнесом, я надеюсь, появятся. В доме, который сейчас строится на улице Калинина, мы изначально хотели запроектировать на первом этаже большой спортивный зал. Но рядом строился «ТерраСпорт», и было очевидно, что пришлось бы с ним конкурировать. Мы решили спросить у собственников, есть ли у них намерение достроить его. В ответ услышали, что они не знают, что с ним будет. Тогда мы подумали, почему бы не купить его и не построить отдельный фитнес-зал? Площадь там гораздо больше, чем та, которую мы могли бы реализовать внутри жилого дома. После переговоров мы пришли к пониманию оптимальной цены. К маю 2019 года мы должны достроить спорткомплекс и затем ввести его в эксплуатацию.

Во внешнем облике объекта будет что-то меняться?

- Мы как раз думаем об этом. Обсуждается вид окон. Напрямую копировать тот фасад, который предложен в первоначальном проекте, мы не будем. Но в любом случае спорткомплекс будет выглядеть так, что он не просто не будет мешать, а будет украшать эту территорию.

Земельный участок под Ледовый дворец, который планировал строить «Коперник», был передан обратно области. У «Железно» есть ещё какие-то планы на эту территорию?

- Жилья там точно не будет. Если область решит, что там должны появиться ещё какие-то социальные объекты, то это будет решение области, не наше. Я видел проект «Коперника», такому уровню развития территории позавидовал бы любой город. Планировались миллиарды рублей инвестиций. Но у «Коперника» в своё время не хватило денег. А с учётом наших возможностей мы сегодня можем говорить только о недостроенном «ТерраСпорте».

Есть же ещё проект благоустройства парка у Дворца пионеров - «Больше, чем парк». Вы контактируете с активистами?

- «Железно» была одним из спонсоров воркаут-площадки в этом парке. Она уже работает. В принципе, мы поддерживаем любые социальные проекты, когда видим в них здравый смысл. Мы поучаствовали уже в пяти подобных проектах. Софинансировали работы, связанные с обустройством площадки на Набережной Грина и создание «Зелёной комнаты» в Вятских Полянах, отремонтировали холл в Вятской православной гимназии. Сейчас занимаемся проектом благоустройства дендропарка.

Как в итоге решился вопрос с его благоустройством? Проект обсуждался ещё три года назад.

- Мы согласовали тот перечень работ и ту технологию, которая позволит провести их на территории памятника природы с охранным статусом. Когда власти, общество и инвестор объединяются в желании что-то преобразить, в конечном счёте всё получается. Стартом для этого проекта послужило то, что в парк приехали руководители города и области, посмотрели его состояние и оценили проект, который компания «Железно» готова была сделать безвозмездно. Сейчас мы находимся на финальной стадии. Реализовать его планируется до середины октября.

Как был придуман проект благоустройства для дендропарка?

- В своё время мы проводили опрос на сайте «Эхо Москвы в Кирове» и на нашем сайте, чтобы узнать, что нужно сделать в дендропарке. В результате мы получили чёткие направления, куда двигаться. Самое главное - это комфорт и безопасность. Люди не должны ходить по парку в резиновых сапогах, должна быть благоустроенная парковка, скамейки, что особенно важно для пожилых людей. Но ключевая проблема заключалась в том, что световой день зимой заканчивается уже после 15 часов и парк становится практически недоступным для досуга. Этот вопрос мы решаем с помощью освещения. Это основная статья расходов в этом проекте. Мы хотим подсветить и пешеходную дорожку, и лыжню. Причём пешеходный и лыжный маршруты будут друг от друга отделены и никто не будут друг другу мешать. В Порошино, к сожалению, этого не получилось сделать. Я люблю там гулять и каждый раз с печалью смотрю, как лыжники пытаются пробиться между пешеходами. Также в сложных местах мы сделаем два мостовых перехода через овраги.

Кто будет содержать всё это после благоустроительных работ?

- Дендпропарк находится в ведении Кировского лесопромышленного колледжа. Частично они будут этим заниматься. Возможно, городская администрация. Что касается освещения, мы передадим его «Кировсвету».

Фото: Сергей Юферов