4 июля Владимир Путин утвердил новые правила долевого строительства в России, что, по мнению некоторых экспертов, грозит отрасли коллапсом. Потенциальных покупателей жилья тем временем ждёт серьёзный рост цен. К чему всё это приведёт, разбирался Свойкировский.
- Как застройщики будут продавать квартиры, а мы - покупать. Основные изменения в законе о долевом строительстве
- Поможет ли новый закон дольщикам?
- «Рынок просел на 50%». В каких условиях вступает в силу новый закон
- Что теперь будет с ценами на квартиры и ждёт ли нас дефицит жилья?
- Мелкие компании уйдут с рынка: чем это грозит?
В ближайшем будущем рынок жилья ждут масштабные изменения в федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве», которые затронут и застройщиков, и граждан. По большому счёту, речь идёт о ликвидации долевого строительства в его нынешнем виде. Мы расспросили экспертов, чем грозит обновлённый закон о дольщиках строительному бизнесу, как изменится стоимость квартир и сократятся ли риски для покупателей жилья.
Как застройщики будут продавать квартиры, а мы - покупать. Основные изменения в законе о долевом строительстве
В 2017 году количество обманутых дольщиков в России выросло в 1,5 раза. Кировская область этой печальной тенденции тоже не избежала. За 2017 год областная прокуратура возбудила девять уголовных дел, связанных с нарушением прав дольщиков. Это вдвое больше, чем в 2016-м. Дела были возбуждены в отношении АО «Северовостокэнергострой», ООО «ТехКомсервис», ООО «Вятка - Надым», ООО «АвтоСпецГарант», ООО «Жилой комплекс Виктория - 4» и ООО «ЖК Виктория». В большинстве случаев руководству этих фирм вменялось злоупотребление полномочиями. Получив средства дольщиков, они расходовали деньги на «иные цели«, не связанные со строительством объектов. Это могло быть, например, закрытие долгов организации или, как в случае с «ТехКомсервисом», расходование денег на другой объект, пояснили в областной прокуратуре. В отношении двух застройщиков - «Тектон» и «ЖК «Виктория» - в этом году была введена процедура банкротства.
По информации регионального министерства строительства, в реестре обманутых дольщиков Кировской области числится 130 человек, а в России их около 40 тысяч. Хотя по факту граждан, которые столкнулись с обманом при покупке жилья, больше, признают в Минстрое РФ. Пикеты, митинги и другие акции обманутых дольщиков, в том числе в городе Кирове, стали одними из самых убедительных и массовых в предвыборный год. В некоторых городах протестующие против бездействия властей даже устраивали голодовки.
На волне протестов Владимир Путин поручил внести поправки в закон о долевом строительстве. По его мнению, необходимо отказаться от практики прямого долевого участия граждан в финансировании строительства жилья. Минстрой подготовил соответствующие изменения и 1 июня внёс их на рассмотрение Госдумы, где их беспрепятственно одобрили. Всего через месяц президент подписал закон. Для застройщиков ввели следующие правила:
1. Принцип «Один объект - одно юрлицо». Застройщик должен создать отдельное юридическое лицо со своим счётом на каждое разрешение на строительство. Банк сможет контролировать расходы по каждому счёту, а застройщик лишится возможности «размазывать« деньги дольщика по разным объектам.
2. Дольщики отдадут свои деньги не застройщику, а банку. Прямая продажа жилья в строящихся домах запрещена. Если квартира приобретается на этапе строительства, дольщик должен будет перечислить деньги на покупку квартиры на специальный эскроу-счёт, созданный под конкретную новостройку, в один из уполномоченных банков (в списке Центробанка их сейчас 55). Деньги дольщика на эскроу-счёте будут застрахованы. Хотя страхование существует и сейчас: застройщики отчисляют 1,9% с каждого договора долевого участия в Фонд защиты дольщиков, созданный правительством РФ. В дальнейшем Минфин предлагает страховать дегньги дольщиков в уже существующем Агентство страхования вкладов.
До завершения строительства застройщик не имеет доступа к средствам на эскроу-счёте. Забрать деньги он сможет только после сдачи дома в эксплуатацию и получения первого свидетельства о регистрации собственности. Таким образом, застройщику в этой ситуации остаётся либо возводить дома за счёт собственных средств, либо брать кредит в банке. Что касается продажи квартир в уже построенных домах, то всё остаётся без изменений.
3. Застройщик должен подтвердить свою финансовую состоятельность и опыт. Уже на момент начала строительства у застройщика на счёте должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% кредитных средств от стоимости проекта. С этого счёта застройщик может потратить не более 10% на административные расходы (выплата зарплат, оплата услуг банка, расходы на рекламу, коммунальные услуги и т.д.). Также компания должна иметь не менее чем 3-летний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч кв.м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. У неё не должно быть обязательств по не связанным со строительством кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов. 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании.
До 1 июля 2019 года будет переходный период, затем долевое строительство в его нынешнем виде исчезнет как таковое.
Поможет ли новый закон дольщикам?
В правительстве России считают, что изменения, внесённые в закон о долевом строительстве, оградят покупателей квартир от недобросовестных застройщиков.
Те узлы, которые позволяли использовать средства граждан не по назначению, этот законопроект разрубил, - заявил министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев «Национальной службе новостей». - Первое: повысились очень сильно требования к застройщикам. Второе: наша главная проблема на рынке долевого строительства - это так называемый котловой метод, когда деньги собирались на единый расчётный счёт и с него использовались без каких-либо правил. Застройщик сам определял, куда направляются эти средства. Здесь и крылась самая главная проблема, потому что этот метод давал возможность собирать деньги и тратить их по собственному усмотрению. Застройщик мог собрать деньги на строительство трёх домов на один счёт, посчитать ожидаемую прибыль, скажем, в 30%, и использовать их до завершения строительства. И потом, когда финансовая ситуация менялась, обнаружить, что прибыль уже меньше, скажем, 20%. И этих 10% (разницы между ожидаемой и реальной прибыли. - прим. ред.) уже не хватало на один дом. Отсюда и обманутые дольщики.
Это мнение разделяют и в министерстве строительства Кировской области. В своём официальном сообщении региональный минстрой среди преимущества нового закона также особо отмечает контроль банков над расходованием средств. А вот член общественного совета при региональном министерстве строительства Константин Ситчихин, напротив, видит в этом некоторый риск.
На мой взгляд, что до изменений в законе, что после потребитель не будет застрахован на 100% от риска, что его жильё будет построено, - считает он. - Потому что теперь застройщики зависят от банков, а те могут закрываться. Есть немало показательных примеров отзыва лицензий.
Председатель Совета директоров АО «Кировский ССК» Денис Крутихин уверен, что схема привлечения денег на строительство жилья, которая действовала до поправок в 214-ФЗ, была оправдана:
Единственная проблема заключалась в страховании договоров долевого участия частными страховыми компаниями, которые зашли на рынок. Во многих случаях это были ненадёжные фирмы. Например, у ЖК «Тектон» ДДУ были застрахованы. Но куда делась страховая компания? Правительству нужно было создать государственную страховую компанию, куда каждый застройщик отчислял бы по 1,5% от договора долевого участия. Аккумулированных средств хватило бы, чтобы достроить проблемные объекты.
«Рынок просел на 50%». В каких условиях вступает в силу новый закон
Сфера жилищного строительства сейчас переживает не лучшие времена. Судя по статистике Кировстата, падение продолжается почти по всем показателям. Так, за январь - сентябрь 2017 года объёмы построенного жилья в Кировской области снизились на 17,6% - в 2,6 раз больше, чем в среднем по России. По вводу в эксплуатацию жилых домов в расчёте на 1000 человек Кировская область оказалась на одном из последних мест среди регионов ПФО. По прогнозам областного правительства, строительная отрасль в регионе выйдет на докризисный уровень не раньше 2020 года.
Объём ввода жилья падает каждый год, - прокомментировал член общественного совета при министерстве строительства Кировской области Константин Ситчихин. - Рынок просел минимум на 50%. Самыми благоприятными были 2013-2014 годы, когда Киров вводил гораздо больше жилья. Рынок был живой. Сегодня крупные застройщики типа «КССК» и «Кировспецмонтаж» строят меньше. КЧУС в этом году вообще, на мой взгляд, ничего не введёт в эксплуатацию, хотя раньше компания была в топе кировских застройщиков.
В июне 2018 года глава администрации города Илья Шульгин на заседании гордумы заявил, что объём введённого жилья в Кирове за 2017 год сократился на 28%. В то же время число жителей города Кирова растёт - за последний год на 5500 человек (в основном, прирост происходит за счёт миграции из других городов и районов региона). Всем этим людям нужно так или иначе решать жилищный вопрос. Так что сити-менеджер поставил задачу в этом году ввести в эксплуатацию 350 тысяч квадратных метров жилья.
350 тысяч квадратных метров, с моей точки зрения, - недостижимая цифра, - убеждён председатель Совета директоров «Кировского ССК» Денис Крутихин. - Застройщики сейчас достраивают дома, возведение которых началось ещё в 2012-2014 годы. Например, мы в этом году ввели в эксплуатацию ЖК «Алые паруса» - это 30 тыс. кв. метров. С учётом ещё нескольких панельных домов по итогу года будет не более 60-70 тысяч кв метров, хотя в прежние времена мы сдавали по 110 тысяч кв. метров ежегодно. Сокращение будет у всех компаний. С рынка уже ушли несколько проблемных застройщиков, которые начали строительство своих объектов в более благополучных экономических условиях.
Ситуация с покупательской способностью граждан, по словам Дениса Валерьевича, сейчас обстоит не лучшим образом. По информации компании «Риэлти Групп», в 2017 году значительно снизилось число кировчан, желающих приобрести жильё на первичном рынке. Если в 2016 и 2015 годах доля сделок по договорам долевого участия составляла 40%, то в прошлом году она упала до 26%.
Провал по спросу на жильё наблюдался в 2015 году, в 2016-2017 годы он вышел на докризисный уровень. То есть в целом по рынку спрос не уменьшился, но менялся по сегментам. В частности, люди стали покупать всё меньше квартир в новостройках. На мой взгляд, потому, что застройщики перестали строить жильё необходимого качества, - пояснил руководитель отдела статистики и аналитики компании «Риэлти Групп» Антон Садаков. - Люди переориентировались на вторичку. Да, они при этом переплачивали 100-150 тысяч, но зато въезжали в уже готовую квартиру.
Что теперь будет с ценами на квартиры и ждёт ли нас дефицит жилья?
В исследовании «РИА Рейтинг» Кировская область входит в двадцатку регионов с самым недоступным жильём. Обычной кировской семье со средним доходом и одним ребёнком потребуется минимум семь лет, чтобы накопить на типичную квартиру площадью 54 квадратных метра. Но это с учётом, что семья будет откладывать все свои деньги только на жильё, а жить будет на прожиточный минимум.
По данным Кировстата, средняя цена квадратного метра в I квартале 2018 года на первичном рынке в Кировской области составила 40,2 тыс. рублей, на вторичном - 38,1 тыс. руб. Если сравнивать с концом прошлого года, то в новостройках жильё подорожало на 2,4%, а «вторичка» несущественно подешевела - на 0,02%. То есть, несмотря на низкую покупательскую способность, стоимость квартир уже и так растёт. Опрошенные нами эксперты уверены, что в результате изменений в законе о долевом строительстве рост цен будет ещё более существенным.
Цены повысятся как минимум на 10%, - считает Антон Садаков. - По моим прогнозам, повышение произойдёт через 2-3 года, когда завершится нынешний строительный цикл. Кроме того, сейчас разрабатываются новые стандарты по строительству жилья. Термин «жильё эконом-класса« заменяется на термин «жильё стандартного класса« - эти квартиры будут продаваться сразу с ремонтом. Грубо говоря, государство будет подталкивать застройщиков к более высоким стандартам строительства, соответственно, цены повысятся ещё и поэтому. Что касается квартир, которые сейчас есть в продаже, то их будут реализовывать по текущим ценам, может быть, даже более низким, так как рынок жилья сейчас затоварен.
С прогнозом согласен и Денис Крутихин. По его словам, поправки в закон о долевом строительстве выгодны только банкам, где на специальных эскроу-счетах будут храниться деньги покупателей квартир. При этом проценты на эту сумму начисляться не будут, как это происходит при хранении средств на депозитах. Застройщикам же придётся брать деньги на строительство в кредит. Если кредит взят, например, под 10% годовых, цены на жильё увеличиваются на такую же цифру. Впрочем, дело не только в кредитах: новые правила в принципе усложнят возведение новых домов, что также скажется на ценах.
Принцип «один дом - одно юридическое лицо« очень сильно усложнит администрирование бизнеса, - считает Денис Леонидович. - Если мы одновременно строим десять домов, получается, я должен на каждое юрлицо найти 10 директоров, которые сами смогут принимать решения, управлять финансами и так далее. При этом застройщик может потратить не более 10% со счёта каждого строящегося объекта на административные расходы (зарплаты, реклама и т.д.). Сейчас мы укладываемся в эти 10%, но при реализации принципа «один дом - одно юрлицо» это невозможно, так как количество человек, получающих зарплату, вырастет. Либо, в таком случае, зарплата у директоров, бухгалтеров и прорабов будут очень низкими. Кроме того, принцип «один дом - одно юрлицо« сделает невозможным покупку стройматериалов большими партиями. Если я сегодня покупаю цемент партиями на 50 млн рублей в месяц одним лотом, то теперь я буду вынужден отдельно закупать его для каждого дома. Ни один поставщик не будет заключать договор на маленькую партию.
Константин Ситчихин также обращает внимание и на грядущее повышение НДС с 18 до 20% (Госдума уже поддержала инициативу в первом чтении): этот налог закладывается в стоимость квадратного метра. На ценах может сказаться и политика банков, с которыми будут сотрудничать застройщики.
Никто не запрещает банкам поднимать цены на свои услуги: например, процент за оборот денежных средств. В данной ситуации получается, что существует большой риск для застройщика, - считает Константин. - А любой риск закладывается в цену квадратного метра. Дешевле он стоить уже точно не будет. Ни одна компания не будет работать в минус. У нас и так на сегодняшний день существенная просадка рынка. Потому что топливо дорожает, строительные материалы дорожают, а цена квадратного метра практически не меняется.
Представитель «Риэлти Групп» Антон Садаков добавляет, что изменения в законе отразятся на стоимости не только первичного, но и вторичного жилья:
Вторичное жильё по ценам, как правило, догоняет первичное. Когда в 2013-2014 году подешевела первичка, вторичное жильё тоже начали продавать дешевле. Обратная тенденция тоже будет верна.
Впрочем, дело не только в ценах. Согласно новым майским указам президента, в ближайшие шесть лет застройщики должны нарастить объёмы жилищного девелопмента с 80 до 120 млн кв. м в год. Но ещё до вступления в силу поправок в закон о долевом строительстве эксперты отнеслись к этой задаче со скепсисом. С учётом экономической ситуации, она и так считалась невыполнимой. Теперь же застройщики и вовсе предрекают дефицит на рынке жилья.
По данным опроса «РБК», 28% россиян в ближайшие три года планируют улучшить свои жилищные условия. Люди ждут, когда цены ещё немного упадут, но падать они больше не будут, - рассказал Денис Кутихин. - Пока что накапливается отложенный спрос. Когда заработают все поправки, люди поймут, что жилья стали строить мало и что на всех его не хватает. Весь этот отложенный спрос пойдёт ны рынок, в результате чего цены ещё вырастут. Вот увидите: в конце этого года жильё будет, но уже в следующем году рынок ждёт дефицит.
Мелкие компании уйдут с рынка: чем это грозит?
По информации редактора паблика «Строим Киров» Александра Галушко, сейчас в Кирове около 60 компаний выступают застройщиками многоквартирных домов. В работе находится около 1,5 миллионов квадратных метров жилья со сдачей до 2021 года. Опрошенные нами эксперты считают, что мелкие фирмы будут вынуждены уйти с рынка, что будет иметь и негативные, и позитивные последствия.
Был период, преимущественно это 2012-2015 годы, когда строить начали все: коммерческие компании, компании, продающие строительные материалы и другие фирмы, - комментирует uенеральный директор АО ПРС фирма «АРСО», Председатель Правления НП «Союз строителей Кировской области» Игорь Вохмянин. - Тогда в жилищном строительстве наблюдался быстрый рост, и деньги, вложенные в строительство жилья, оборачивались хорошей прибылью. Это привело к тому, что рынок наводнили компании, не способные выполнить свои обязательства перед дольщиками. В какой-то мере изменения в 214-ФЗ будут способствовать позитивным изменениям: такие фирмы с рынка уйдут. С другой стороны, такими законами мы на корню рубим малый и средний бизнес. А без него никак нельзя: именно такие фирмы могут работать субподрядчиками у застройщиков. В конце концов, основную часть налогов платят малые предприятия, а не крупные.
В сфере строительства в регионе только по официальным данным задействованы 15,5 тысяч жителей Кировской области (для сравнения: в сельском хозяйстве региона трудятся 24,8 тыс. человек). Однако в действительности эта цифра больше, так как многие работают в отрасли неофициально или полулегально. Экспертный совет при правительстве РФ оценивает долю теневой занятости в России на уровне 40%, причём наибольших масштабов теневой бизнес достигает как раз в сфере строительства, наряду с торговлей, сельским хозяйством и ряде других отраслей. На встрече застройщиков с губернатором, которая состоялась 12 июля, Игорь Вохмянин выразил опасения, что работы могут лишиться порядка 10 тыс. работников строительной сферы, а на рынке останутся 3-4 крупные фирмы. Однако в разговоре с журналистом портала Свойкировский он заявил, что повышения уровня безработицы ждать всё-таки не стоит.
Пока строительный бизнес будет перестраиваться под новый закон, темпы строительства однозначно замедлятся, соответственно, уровень занятости в отрасли на какое-то время снизится. В дальнейшем произойдёт перераспределение сотрудников от маленьких компаний, у которых сократятся объёмы работ, к большим, - считает Игорь Павлович.
Коттеджи в слободе Новое Сергеево. Фото: https://vk.com/sloboda_novoe_sergeevo
Александр Галушко считает, что в ближайшее время с рынка исчезнут 10 застройщиков. Это «Автоспецгарант», «ЖК Виктория», «Полёт», «Север», «Северовостокэнергострой», «Северстрой», «Тектон», «КРИК», «Коммунсервис» и «Техкомсервис».
Они допустили большие просрочки сдачи, некоторые их них находятся на начальной стадии банкротства, - отмечает Александр. - «КРИК» ищет партнёра для продажи ему недостроев в Черёмушках, да и руководство области не раз высказывалось без энтузиазма о дальнейшей судьбе фирмы. Поэтому даже если они решат что-то строить в будущем, доверия к ним у людей мало, а значит, и привлечь средства на строительство будет сложно. В их активе сейчас примерно 133 тысячи квадратных метров жилья, то есть 9% от общего числа.
Среди крупных и средних застройщиков Александр Галушко называет 12 фирм: «Кировспецмонтаж», «КЧУС«, «Кировский ССК», «Железно», «Маяковская», «УКС АВИТЕК», «ДомИнвест», Транс-Холдинг и АРСО, «ОКС» «ОЦМ», «СТЭН» и «Перспектива».
В их руках сосредоточено 1,26 миллионов квадратных метров жилья. Это 84% от общего числа. Ко всему прочему, эти застройщики позаботились о планах на будущее и набрали впрок разрешений на строительство по старым правилам для долевого участия.
Денис Крутихин подтвердил, что ко вступлению в силу поправок крупные застройщики, действительно, подготовились и смогут спокойно продолжать возведение объектов ещё несколько лет. Впрочем, изменения в законе о долевом все жё не сделают для них условия работы более комфортными.
В своё время мы получили достаточно разрешений на строительство и зарегистрировали достаточно договоров долевого участия, чтобы нашу компанию этот закон не затрагивал на протяжении ещё трёх лет, - говорит Денис Леонидович. - Изменения в законе не повлияют на строительство домов, возведение которых началось до 1 июля 2018 года. Так что мы, скорее всего, пока не будем открывать эскроу-счета, так как это, мягко говоря, невыгодно. Мы планируем продавать квартиры в уже построенных домах. Затем за счёт своих оборотных средств начинать строительство следующих домов, снова продавать и так далее. Сколько жилья продадим, столько и построим. С инвестором можно заключить предварительный договор и зарезервировать за ним квартиру. А сам он, вместо того, чтобы держать деньги на эскроу-счёте, может положить деньги на депозит, получить проценты и компенсировать рост стоимости жилья за год, а это 10-15% в зависимости от конъюнктуры рынка.
Предложить новость
17 июля 2018, в 17:02
