На всё воля собственника. Участок в Чистых Прудах вместо торгового центра могут застроить многоэтажками

В Чистых Прудах сегодня живёт, по неофициальным данным, более 25 тысяч кировчан. При очевидной нехватке детских садов, школ и другой социальной инфраструктуры микрорайон продолжает строиться и расти. После запуска долгожданного путепровода, который свяжет Чистые Пруды с центром города, микрорайон станет ещё перспективнее для жилищной застройки.

Свободных земельных участков здесь осталось совсем немного, среди них есть «лакомый кусочек» прямо возле будущего путепровода - по ул. Ивана Попова, 77. Изначально он планировался под торговый центр, но теперь может быть застроен совсем другими объектами. Жители Чистых Прудов переживают, что точечная застройка без создания социальной инфраструктуры добавит району проблем, а их и без того хватает. Как разворачивались баталии вокруг спорного земельного участка, разбирался Свойкировский.

Размножение участков

Земельный участок на ул. Попова, 77 с кадастровым номером 43:40:000515:169 и площадью 92,2 тыс. кв. метров был поставлен на кадастровый учёт в мае 2008 года с видом разрешённого использования «размещение объектов, предусмотренных в зоне застройки многоэтажными жилыми домами» и видом фактического использования «общественное здание многофункционального назначения». Иными словами, участок был запроектирован и зарегистрирован под торгово-развлекательный центр. Однако 15 февраля 2019 года, согласно данным Росреестра, земельный участок был снят с учёта и разбит на 7 новых примерно равной площади: 43:40:000515:10952, 43:40:000515:10953, 43:40:000515:10954, 43:40:000515:10955, 43:40:000515:10956, 43:40:000515:10957 и 43:40:000515:10958.

Источник: google.com/maps, pkk5.rosreestr.ru

По данным сайта egrp365.ru, использующего базу данных Росреестра, сейчас вид разрешённого использования всех этих участков (за исключением участка 43:40:000515:10954 - он относится к магазинам) - многоэтажная жилая застройка. И хотя раздробленный ныне участок 43:40:000515:169 относится к зоне обслуживания и деловой активности местного значения Ц-2, в её пределах допустимо строить многоквартирные дома.

- Нам не столько нужен на этом месте торговый центр, сколько не нужно дополнительно шесть многоэтажных жилых домов, - поясняет активист микрорайона Виталий Рожнев. - И так уже признано, что в районе не хватает социальной инфраструктуры. Шесть домов - это плюс 6-10 тысяч жителей, среди них будут молодые семьи, которые приедут с детьми. Образовательных учреждений опять будет не хватать.

Ещё в январе 2015 года жители Чистых Прудов обращались с письмом к Владимиру Быкову, занимавшему тогда пост главы города, с просьбой не допустить строительство многоквартирных домов на участке 43:40:000515:169, а вместо этого обеспечить микрорайон культурно-досуговым центром. В итоге это вылилось в продолжительную переписку с чиновниками мэрии. Те настаивали, что строительство жилых домов на участке законно, но уверяли, что пожелания чистопруднинцев видеть там культурно-торговый центр «передали собственнику».

Кто интересант?

Земельный участок 43:40:000515:169 ещё в 2012 году за 49,9 млн рублей купило ООО «Вятское речное пароходство». Согласно аукционной документации, видом разрешённого использования на тот момент значилось «размещение объектов, предусмотренных в зоне застройки многоэтажными жилыми домами», хотя, как станет известно позднее, в документы вкралась намеренная или нечаянная ошибка, которая создаст немало проблем новому собственнику. За 7 лет на участке так ничего и не построили. Вместо этого он был раздроблен.

Казалось бы, зачем организации, которая специализируется на эксплуатации водного грузового транспорта, земля в жилом микрорайоне? Рассказать о своих планах на участок в компании порталу Свойкировский отказались. Тем не менее у «ВРП» есть опыт в строительных делах, причём совместно с одним из крупнейших кировских застройщиков - «Кировским ССК». Так, в 2009 году «ВРП» купило здание кинотеатра «Алые паруса» и относящийся к нему земельный участок площадью 1 га. Уже тогда СМИ сообщали, что участок куплен под жилищное строительство. «КССК» выступал в качестве проектной организации, писал «Вятский наблюдатель». В итоге на месте бывшего кинотеатра был построен жилой комплекс «Алые паруса».

Кроме того, руководство обеих компаний связывали как минимум деловые контакты: бывший глава совета директоров «Кировского ССК» Денис Крутихин (скончался в ноябре 2018 года) и директор «Вятского речного пароходства» Николай Каратов, по данным rusprofile.ru, были соучредителями ООО «Удача» (основной вид деятельности - охота, отлов и отстрел диких животных). На данный момент, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, по меньшей мере два из семи участков, ранее входивших в состав участка 43:40:000515:169, оформлены на Кирилла Николаевича Каратова - сына директора «Вятского речного пароходства». Право собственности на них было зарегистрировано 15 февраля 2019 года. На Кирилла Каратова также оформлено ИП, основным видом деятельности которого, согласно ЕГРИП, является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. Среди дополнительных видов деятельности - строительство жилых и нежилых зданий.

В «Кировском ССК» какую-либо связь с земельными участками в Чистых Прудах отрицают. Тем не менее в найденных нами судебных решениях предыдущих годов, связанных с этим участком, компания фигурирует вполне однозначно. Так, в 2017 году в Арбитражном суде Кировской области рассматривался спор между МУП «Горэлектросеть» и региональным управлением ФАС. Из решения суда следует, что в июле 2016 года «Кировский ССК» подавал заявку на присоединение энергопринимающих устройств «в связи с новым строительством группы многоквартирных жилых зданий в микрорайоне «Чистые Пруды» в г. Кирове на земельном участке с кадастровым номером 43:40:00515:169». «Вятское речное пароходство» в решении значится как арендодатель этого земельного участка. Однако в «Кировском ССК» уверяют, что на данный момент эта земля не находится у них в аренде.

Строительство путепровода. Фото 2018 года

В том же году «Кировский ССК» предпринял ещё одну попытку подвести коммуникации к этому участку, на этот раз водопровод и канализацию. Так, 15 февраля 2017 года АО «КССК» обратилось к АО «Кировские коммунальные системы» с требованием заключить договор о подключении к системам централизованного водоснабжения и водоотведения объекта: «Группа многоквартирных жилых зданий в микрорайоне «Чистые Пруды» на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000515:169 в районе ул. Попова, д. 77 (1 этап строительства)», сообщается в тексте решения Арбитражного суда Кировской области. Как поясняли в суде «ККС», на момент принятия решения о заключении договоров отсутствовала техническая возможность для подключения этого участка к сетям водоснабжения и водоотведения, однако позднее она была установлена. Застройщик написал заявление в УФАС, антимонопольщики составили на «ККС» протокол об административном нарушении, в связи с чем и началось судебное разбирательство по оспариванию штрафа. Однако, если верить «КССК», коммуникации к участку так и не были подведены.

Есть также информация о попытках подведения к этому участку и других коммуникаций. В 2013 году некое ООО «СпортСтройИнвест» подавало заявку в ОАО «Газпром газораспределение Киров» о выдаче технических условий на подключение участка к сетям газоснабжения. Каких-либо следов деятельности «СпортСтройИнвест» в открытом доступе нам найти не удалось. Выручки, по данным sbis.ru, в 2013 - 2015 годы оно не получало. Согласно выписке из ЕГРЮЛ, учредителем этой ООО-шки является компания «Веста Инвестментс ЛТД», зарегистрированная в государстве Белиз - офшорной зоне. Основной вид деятельности - строительство жилых и нежилых зданий. Учредителем ООО-шки является Евгений Викторович Тимкин. На него также зарегистрировано ООО «Общежитие», причём по тому же адресу в микрорайоне Радужный, где зарегистрировано ООО «Сентябрь». Последняя организация в своё время вырубала яблони для строительства ЖК «Алые паруса».

Как земля для ТЦ стала землёй для многоэтажек

Если внимательно изучить историю участка на ул. Попова 77, то можно увидеть, что на протяжении десятка лет статус этой земли менялся неоднократно.

В 2007 году администрация утвердила планировку территории будущего жилого района Чистые Пруды, был определён земельный участок с возможностью строительства на нём общественного здания многофункционального назначения. Часть участка занимала санитарно-защитная зона Костинской птицефабрики, в границах которой не могут располагаться жилые дома. Однако в 2008 году после ликвидации предприятия санитарно-защитная зона была исключена.

В 2008 году участок №43:40000515:169 поставили на кадастровый учёт. Однако Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в городе Кирове тогда ещё не были утверждены. Поэтому в кадастровом паспорте земельного участка от 8 мая 2008 года вид разрешённого использования земельного участка был указан в соответствии с действовавшими на тот период требованиями кадастрового учёта. Разрешённое использование - «размещение объектов, предусмотренных в зоне застройки многоэтажными жилыми домами». Фактическое использование - «общественное здание многофункционального назначения». Оба вида были установлены распоряжением заместителя главы администрации города Кирова от 11.04.2008 № 229-зр. Само это распоряжение в публичном доступе отсутствует, но упоминается в судебных документах.

Как пояснил депутат ОЗС, директор строительной фирмы «Маяковская» Дмитрий Сергеев, фактическое использование ставится в кадастровом паспорте исходя из того, что построено на участке, но оно должно соответствовать виду разрешённого использования. Однако, как следует из ответа администрации на запрос портала Свойкировский, никаких сооружений на участке в 2008 году не было. Поэтому непонятно, почему фактическим видом использования было указано общественное здание.

В 2009 году управление градостроительства и архитектуры подготовило документы на участок для проведения торгов и передало их в управление по делам муниципальной собственности. В сопроводительном письме был указан вид разрешённого использования «общественное здание многофункционального назначения».

В апреле 2009 года в Кирове утвердили ПЗЗ, которые расширили возможности использования участка. Собственники наделялись правом на изменение вида разрешённого использования земельных участков, формулировка «фактический вид использования» в Правилах отсутствовала. Интересующий нас участок, по информации администрации города, попал в зону Ж-3Р - зону развития жилищного строительства. Впоследствии её изменят на Ц-2.

Источник: arcgis-srv.admkirov.ru

Теперь о торгах. Горадминистрация дважды пыталась продать участок. Первый аукцион прошёл в 2010 году, на нём вид фактического использования участка указывался, как в его кадастровом паспорте, - общественное здание многофункционального назначения. Заявок не поступило, поэтому торги не состоялись.

15 сентября 2011 года решением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области была исправлена ошибка в кадастровом паспорте земельного участка. Как следует из материалов дела, при постановке участка на кадастровый учёт в 2008 году в документах на землю была допущена техническая ошибка. На самом деле видом разрешённого использования изначально должно было быть общественное здание, а не «размещение объектов, предусмотренных в зоне застройки многоэтажными жилыми домами». Была ли администрация в курсе этих изменений в кадастровом паспорте, остаётся непонятным.

Тем не менее на втором аукционе, который прошёл в октябре 2012 года, участок был выставлен на продажу всё с тем же видом разрешённого использования, утверждённого в 2008 году, - «размещение объектов, предусмотренных в зоне застройки многоэтажными жилыми домами». Фактическое использование указано не было. Почему на аукционе статус земли был именно такой, хотя техническая ошибка на тот момент была уже исправлена Росреестром, в городском управлении градостроительства и архитектуры объяснить не смогли.

22 октября был заключён договор купли-продажи участка 43:40:000515:169 с единственным участником торгов - ООО «Вятское речное пароходство».

Скриншот аукционной документации 2012 года

Исходя из аукционной документации, «Пароходство», по всей видимости, было уверено, что покупает участок под жилые дома, а не под торговый центр. Эта «неувязка» с исправлением технической ошибки в кадастровом паспорте всплывёт два года спустя после аукциона.

А до тех пор всё шло своим чередом. В 2013 году администрация города издала распоряжение о подготовке документации по планировке территории земельного участка по предложению ООО «СпортСтройИнвест», которое, предположительно, как мы уже писали выше, связано с «КССК». Казалось бы, оставалось лишь размежевать и застроить участок. Но на деле всё оказалось сложнее.

В 2014 году «ВРП» узнало об изменениях в кадастровом паспорте участка (вероятно, по итогам налоговой проверки в мае 2014 года) и в октябре попыталось признать незаконным решение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области от 2011 года, но безуспешно.

В том же году, 22 декабря, вступил в должность новый глава городской администрации - Александр Перескоков. Через два дня вступил в силу классификатор видов разрешённого использования земельных участков, где уже не было формулировки «размещение объектов, предусмотренных в зоне застройки многоэтажными жилыми домами».

- После принятия данного документа все муниципальные образования на территории должны были привести Правила землепользования и застройки в соответствие классификатору, - пояснили в администрации. - Принципиально классификатор не повлиял на порядок изменения видов разрешённого использования - сами виды получили иные наименования, но выбор основного вида разрешённого использования из поименованных в территориальной зоне остался за собственником земельного участка.

В то же время на основании заявления застройщика Чистых Прудов - компании «Кировспецмонтаж» - 26 декабря 2014 года Александр Перескоков подписал постановление, чтобы однозначно определить статус земельного участка с кадастровым номером 43:40:000515:169. Им он отменил прежнее распоряжение замглавы администрации от 11.04.2008 №229-ЗР - то самое, которое определило фактический вид использования участка как общественное здание многофункционального назначения. Согласно новому документу, с 24 декабря 2014 года на участке было разрешено высотное жилое строительство.

Но уже 3 июня 2015 года Александр Перескоков отменил своё же постановление и вернул в действие распоряжение от 11.04.2008 №229-ЗР. При этом постановление от 3 июня 2015 года, судя по данным электронного фонда правовой и нормативно-технической документации, является действующим, а значит фактическим видом использования участка по-прежнему является «общественное здание многофункционального значения». При этом самого участка уже не существует.

16 июня 2015 года ООО «Вятское речное пароходство» начало судиться с кировской налоговой. В решении Арбитражного суда Кировской области говорится, что «ВРП» обратилось в суд из-за начисленного ему земельного налога на участок в Чистых Прудах за 2013 год - он в 25 раз превышал сумму, исчисленную самим «Пароходством». Налоговики тогда посчитали, что Общество занизило налогооблагаемую базу.

Причиной разногласий стал «неопределённый» статус участка. «ВРП» настаивало на том, что не обладало достоверной информацией о виде разрешённого использования спорного участка, так как купило участок на аукционе, где видом разрешённого использования значилось «размещение объектов, предусмотренных в зоне застройки многоэтажными жилыми домами». При подаче декларации «Пароходство» применило ставку 0,03%, которая применяется в отношении земельных участков, занятых многоквартирными домами или приобретённых для застройки МКД. Однако, как разъяснил суд, на момент приобретения земельного участка разрешённым видом его использования являлось «общественное здание многофункционального назначения» (ведь ошибка в кадастровом паспорте была исправлена ещё в 2011 году), а значит, ставка налога должна была быть 1,5%.

Пытаясь избежать дополнительных расходов, «Пароходство» к концу 2016 года дошло до Арбитражного суда Волго-Вятского округа. Однако суды всех уровней пришли к выводу, что «ВРП» должно было знать об истинном виде разрешённого использования участка - «общественное здание многофункционального назначения».

Что теперь?

Проиграв суды по поводу статуса земельного участка, «Вятское речное пароходство», судя по всему, решило по-другому добиться возможности построить там дома. Участок был раздроблен, и шести вновь образованным участкам был присвоен вид разрешённого использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)». В администрации уверяют, что это позволяют сделать ПЗЗ.

- Поскольку земельный участок находился в частной собственности, его раздел мог быть проведён по заданию собственника, без участия и согласования иных лиц, в том числе администрации города Кирова, - пояснили в мэрии. - После принятия Правил землепользования и застройки основной вид разрешённого использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается собственником земельного участка самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования при условии соблюдения предельных параметров - не менее минимальной и не более максимальной площади земельного участка для выбранного вида разрешённого использования. Решение о возможности и правомерности постановки на кадастровый учёт образуемых земельных участков и установлении либо изменении их видов разрешённого использования, если эти участки находятся в собственности частных лиц, принимаются федеральным органом кадастрового учёта.

Никаких коммуникаций к земельному участку на ул. Попова, 77 так никто и не подвёл. На данный момент разрешений на строительство на участках не выдавалось. Тем не менее территория размежёвана и, видимо, будет ждать своей участи: застройки, аренды или перепродажи. Таким образом, Чистые Пруды могут уплотнить жилыми многоэтажками на вполне законных основаниях. И неважно, что изначально участок был запланирован под совсем другие нужды. Остаётся непонятным: если вид разрешённого использования (общественное здание) был прояснён ещё в 2011 году, почему администрация продала его с другим видом? И не было ли постановление Александра Перескокова от 26.12.2014 года попыткой узаконить «исчезновение» вида фактического использования?

Депутат областного Заксобрания и директор строительной фирмы «Маяковская» Дмитрий Сергеев подтвердил, что дополнительных согласований для изменения вида разрешённого использования участка действительно не требуется. Главное, чтобы этот вид соответствовал установленной зоне. Вступление в силу в 2014 году классификатора видов разрешённого использования земельных участков, которое произошло почти одновременно со вступлением в должность Александра Перескокова, также могло повлиять на «исчезновение» вида фактического использования - общественное здание, так как вновь принятые регламенты были шире фактического использования.

Напомним, в марте 2019 года в городской администрации объявили, что проекты застройки новых микрорайонов Кирова не будут согласовывать, если в них не предусмотрено строительство школ и детских садов. Но Чистые Пруды - микрорайон не новый, а уже давно строящийся, и резерв земельных участков под строительство объектов социальной инфраструктуры подходит к концу.