Решение о расширении границ исторического поселения «Город Киров (Хлынов, Вятка)» вступило в силу с 1 октября 2021 года. У 17 зданий в центре Кирова появился охранный статус, 78 кварталов получили ограничения по высотности для дальнейшей застройки.
Историки и градозащитники возлагают на нововведение большие надежды, а застройщики пребывают в неопределённости и пересматривают долгосрочные проекты. Портал Свойкировский решил узнать, как изменится после нововведения облик Кирова: что станет с историческим наследием, где можно будет строить «свечки» и почему такие решения необходимы, но всегда принимаются без участия заинтересованных сторон?
Впервые зона исторического поселения «Город Киров (Хлынов, Вятка)» была обозначена и утверждена в конце 2015 года. Решение министерства культуры Кировской области № 122 действовало без изменений до 2021 года. В нём были поквартально обозначены границы исторического поселения и утверждён список из 147 ценных градоформирующих объектов (ЦГФО).
Под статусом ЦГФО понимаются «здания и сооружения, формирующие историческую застройку и объединенные в том числе масштабом, объемом, структурой, стилем, конструктивными материалами, цветовым решением и декоративными элементами». Такие здания нельзя сносить, а все работы по ремонту и реконструкции нужно согласовывать со специалистами управления госохраны объектов культурного наследия.
Главное отличие таких домов от объектов культурного наследия – менее жёсткие требования при изменении внешнего вида здания. При статусе ОКН (объекты культурного наследия) капремонт и другие несогласованные ремонтные работы запрещены. Реставрацию можно проводить только после экспертизы и одобрения специалистов из профильных ведомств (если ОКН федерального значения, нужно приглашать реставраторов федерального уровня).
Как часто бывает в Кирове с объектами культурного наследия, о статусе исторически ценных градоформирующих объектов тоже вспоминают, как правило, только в особые переломные моменты.
Например, в 2020 году по ошибке чуть не снесли флигель Воскресенского собора. После пожара в 2017 году аварийное здание расселили и завесили баннером, затем многие годы оно пустовало и продолжало разрушаться. Но однажды флигель появился в списках домов, которые должны были снести к концу года. После обращения кировчан выяснилось, что здание уже как пять лет числилось в списке ЦГФО. Сейчас здание обнесли забором, но информации о его реставрации пока нет.
На фото: ул. Ленина, 63а
По такому же принципу осенью 2021 года управление госохраны спасло от сноса два здания. Одно из них – жилой дом по адресу ул. Молодой Гвардии, 14. Он был признан аварийным несколько лет назад, а в июле 2021 года вышло постановление, согласно которому его должны были снести к концу текущего года. Но в решении Минкультуры от 2015 года было прописано, что ветхое здание входит в список исторически ценных домов вместе с соседним зданием (ул. Молодой Гвардии, 14а) – в нём сейчас размещен корпус центрального госархива. Нельзя было сносить и дом на ул. Труда, 22, который сейчас постановили отреставрировать.
И ещё одно недоразумение – «Дом, в котором жили братья Васнецовы» по адресу ул. Орловская, 39. Некогда двухэтажный деревянный дом, который передавал дух эпохи и был свидетелем известных земляков, в 2015 году тоже вошёл в список исторически ценных домов. Однако на самом деле в реестр внесли не оригинальный дом, а его копию – в начале 2000-х исторический дом снесли, и на его месте построили новодел из современных материалов.
В этом году управление госохраны ОКН Кировской области сообщило о присвоении статуса исторически ценных градоформирующих объектов ещё 17 зданиям в центре Кирова, построенным в конце XIX – середине XX веков.
Среди них – два дома, принадлежащих польскому ссыльному и основателю знаменитой кондитерской Станиславу Якубовскому (ул. Дерендяева, 59 и ул. Карла Маркса, 147), здания Областного госпиталя для ветеранов войн (ул. Карла Маркса, 113), Кировского лесопромышленного колледжа (ул. Карла Маркса, 115), научной библиотеки ВятГУ (ул. Ленина, 127) и другие.
– Эта инициатива поможет защитить от сноса исторически ценную застройку, которая по каким-то причинам ранее не попала в предмет охраны исторического поселения, или находилась в тех кварталах, которые им не охватывались, – прокомментировала историк и руководитель кировского отделения «Том Сойер Фест» Елена Кустова.
По её словам, раньше, чтобы защитить историческое здание от сноса, приходилось собирать документы и добиваться статуса ОКН. Но это автоматически ограничивало собственников: чтобы отремонтировать дом (даже заменить окна и двери) приходилось обивать пороги многих ведомств и проводить специальную экспертизу.
В отличие от ОКН, жилые дома со статусом исторически ценных градоформирующих объектов не исключаются из Фонда капремонта – в них можно проводить плановые работы по поддержанию здания в надлежащем состоянии. Но сохранять первоначальный облик исторического наследия нужно в обоих случаях, а это самая непростая задача. Ведь многие дома в Кирове, несмотря на охранный статус, находятся в аварийном состоянии.
– Необходим следующий шаг – консервация и ремонт тех домов, которые попали в предмет охраны. Причем очень активно и срочно. Сохранив их на бумаге, нужно сделать всё возможное, чтобы не потерять их физически, – считает Елена Кустова. – Для этого в других регионах реализуются стимулирующие программы для инвесторов (например, «Аренда за рубль»), а также вводятся льготы и компенсации тем, кто занимается ремонтом исторического наследия.
Впервые ограничить высоту современной застройки в историческом центре Кирова решили в 2015 году. Тогда на карте города местные власти обозначили границы исторического поселения (современные улицы и кварталы были наложены на первоначальную планировку города) и 63 зоны, в каждой из которой была установлена рекомендуемая высота зданий для компаний-застройщиков.
Например, во многих кварталах улиц Преображенской, Карла Либкнехта, Красноармейской, Преображенской, Свободы, Володарского разрешили возводить дома не выше 12-15 метров. На Орловской, Спасской и Горбачёва, по новым правилам, тоже запретили строить высотки – высотность ограничили до 4 этажей.
Одним из зданий, которое ускорило вопрос регулирования высотности на законодательном уровне, стал прозванный в народе «диван» – ТЦ «Крым». В августе 2014 года в областном департаменте культуры отметили, что строительство торгового центра «неуместно, так как внесёт дисгармонирующие градостроительные изменения в облик исторической застройки города Кирова». Однако возмущения кировчан никак не повлияли на строительство здания, и в октябре 2015 года ТЦ «Крым» открыл свои двери.
Помимо него, застройщики всеми возможными путями боролись за «лакомые кусочки» в историческом центре Кирова. При «правлении» Ирины Рубцовой (начальник управления градостроительства и архитектуры администрации) и при отсутствии главного архитектора Киров стал синонимом бесконтрольной точечной застройки. Её апогеем стало уголовное дело о парке Победы: в ходе расследования выяснилось, что из-за махинаций со строительством жилых домов на месте обещанного спорткомплекса город потерпел ущерб в 165 млн рублей.
Чтобы не повторять ошибок прошлого, управление госохраны культурного наследия разработало и дополнило решение минкульта от 2015 года, в которое включило еще 78 кварталов. Таким образом, зона исторического поселения была расширена в сторону улицы Профсоюзной, Комсомольской площади, Октябрьского проспекта, Центрального рынка и берега р. Вятки.
Полностью застройка сейчас запрещена вдоль набережной Грина и в квартале улиц Ленина, Розы Люксембург, Казанской и МОПРа. Вдоль некоторых участков береговой линии застройка допускается не выше 15 метров, а в Вересниках теперь построить здание выше 4 этажей не получится.
В среднем в историческом центре высота зданий должна быть не выше 24 метров (8 этажей). Исключение – квартал улиц Ленина, Розы Люксембург, Свободы и Советской, где ещё можно возвести 12-этажку.
– Расширение границ исторического поселения – необходимый, хотя и несколько запоздалый шаг. Можно вспомнить, что только в прошлом году по улице Ленина было снесено три исторических дома середины XIX – начала ХХ вв., – рассуждает историк Елена Кустова. – Это решение может помочь обезопасить историческую застройку от «свечек». Вспомнить хотя бы ТЦ «Крым», который подавил собой особняк Савинцевой, высотку на Воровского/Володарского или ЖК «Алые паруса».
Однако сразу после публикации постановления у него появились противники. И это не только обычные недовольные кировчане, но и не последние в этом вопросе люди – владельцы и архитекторы строительных компаний.
В первую очередь застройщики убеждены, что ограничение по высотности неминуемо приведет к росту цен на недвижимость. По их мнению, цены на жилье подскочат так же внезапно, как и прошло согласование высотности.
– В очередной раз застройщиков поставили перед фактом. Никакого обсуждения ни с кем не проводилось. Если это решение законно, то его, естественно, надо исполнять. Наши органы власти показали свою непредсказуемость и, как следствие, эти риски будут закладываться в цену квадратного метра, – считает директор компании ООО «Маяковская» Дмитрий Сергеев. – Строить будут меньше, но дороже. Наша компания имела среднесрочный горизонт планирования до пяти лет. Сейчас эти планы нарушены. Новых территорий просто нет. В борьбе муниципалитета с жилищным строительством пока победу одерживает муниципалитет. И такая ситуация у всех, кто давно работает на этом рынке.
Конечно, основная претензия застройщиков и всех противников постановления – это спешность и однобокость решения. Ни общественных слушаний, ни разговоров со строительными компаниями, ни привлечения экспертов не было. По крайней мере, никто об этом не знает.
– Схема охранных зон была разработана, мягко говоря, непрофессионально. Не было объективного градостроительного и высотного обоснования, была максимально ограничена высотность застройки улиц, – недавно открыто высказался кировский архитектор и член общественно-культурного совета при администрации города Константин Павлов. – Также практически наобум были выставлены странные догматические требования по конструкциям и материалам. Всё было сделано с таким привкусом дилетантизма в области архитектуры и градостроительства, что это оттолкнуло архитекторов и застройщиков, даже тех, которые специализировались на застройке в исторической части города, с неплохими примерами реализаций.
Тем не менее, здания, которые прошли все необходимые экспертизы, вне зависимости от высоты, построят в центре Кирова. Например, в квартале улиц Ленина, Розы Люксембург, Свободы и Советской, где сейчас ограничение по высоте составляет 30 метров, компания «Железно» возведёт 17-этажку. Разрешение на строительство уже получено.
Однако от долгосрочных проектов, которые разрабатывались и согласовывались на разных уровнях не один год, застройщики будут вынуждены отказаться.
– Если есть разрешение на строительство, то можно строить. А тем, кто не успел, нужно выбросить в ведро свои проекты. Пересчитать на меньшую этажность или отказаться от жилья в пользу коммерческой недвижимости, – объясняет директор компании ООО «Маяковская» Дмитрий Сергеев. – В основном, я думаю, что просто заморозят площадки до лучших времен. У нас, например, куплен участок, а администрация города не выдает разрешение на строительство. Отказывает под всевозможными предлогами. Похожие ситуации у многих застройщиков в городе.
Помимо экономических потерь, расширение исторических границ неминуемо приведёт и к изменению облика не только исторического центра, но и города в целом.
– Из-за расширения исторических границ города застройщики будут вынуждены уплотнять застройку и увеличивать этажность в других районах, тем самым превращая центр города в малоэтажный музей. Акцент в центре останется только на высотках, которые уже построены, – считает архитектор компании «Железно» Александр Фишер. – Ограничения по высоте застройки приняты без учёта особенностей ландшафта нашего города. В низинах этажность можно было повысить, тем самым не нарушив линию перспективы. Ещё один способ сбалансировать плотность центральной части города – выделить территории для деловой активности с увеличенной этажностью. Проекты таких зданий можно было бы выносить на публичные слушания.
– Город должен развиваться во всех направлениях. Необходимы четкие правила, которые не меняются в угоду чиновникам. У нас есть территории, застроенные ветхими «деревяшками». И без привлечения внебюджетных инвестиций их преобразовать невозможно (те же Вересники, к примеру), – уверен Дмитрий Сергеев. – В новые микрорайоны необходимы инфраструктурные вложения, а это немалые средства. Мое мнение – должен быть равный конкурентный доступ на этот рынок. В условиях его отсутствия в конечном итоге проигрывает потребитель, то есть жители города.
Говоря о точечной застройке в историческом центре, кировские застройщики отмечают, что прошлые ограничения по высоте зданий всё-таки отразились на нынешней планировке. Сейчас вместо «свечек» в центре город разрастается вширь, в сторону окраинных деревень и сёл.
Со столицей Киров, конечно, рано сравнивать, тем не менее, застройщиков такая тенденция настораживает. По их мнению, каждый город и каждый микрорайон нужно рассматривать в индивидуальном порядке – с оглядкой на ландшафт, запросы жителей и уже сложившееся «лицо» многолетней застройки.
– Киров теперь развивается в сторону периферии и разрастается в плоскости. Масштабная застройка в центре возможна только на территории бывших предприятий. С каждым днём увеличивается транспортная нагрузка, и это проблема, которую нужно решать в первую очередь, – отмечает Александр Фишер. – Мы можем идти по протоптанной дороге наших соседей, набивая шишки на тех же местах, а можем проложить свой путь и предугадывать препятствия, опираясь на эволюцию развития городов.