Ставки сделаны. Почему дорожает ипотека и стоит ли брать кредит на жильё в ближайшее время?

Согласно новым «майским» указам Владимира Путина, к 2024 году ипотека для семей со средним достатком должна предоставляться под 8% годовых. Эта цифра уже сейчас далека от реальности: 14 января крупнейшие банки страны повысили ставки по ипотеке. Объясняем, почему дорожает жилищный кредит и есть ли шанс, что ставка снизится.

На сколько подорожала ипотека

2019 год начинается для потенциальных покупателей жилья с плохих новостей. Банки, занимающие две трети ипотечного рынка в стране, повысили ставки по ипотеке. Так, у ВТБ ставка выросла на 0,6 процентных пункта, у Сбербанка - на 1-1,2 п.п. (в зависимости от размера первоначального взноса, только для новых заявок). По подсчётам «РИА Новости», сейчас стандартная ипотечная ставка в ВТБ на новостройки и готовое жилье варьируется от 10,1 до 10,5% годовых. У Сбербанка, если первоначальный взнос на покупку готового жилья меньше 20%, ставка составит 11,2%, если более 20% - 11%. Для строящегося жилья ставка составит 10,7% и 10,5% соответственно. Сильнее всего подорожали кредиты с низким первоначальным взносом, отмечают «Ведомости».

Ровно год назад ситуация с жилищными кредитами была обратной. Ипотечная ставка в январе 2018 года составляла в среднем 9,85% годовых и вплоть до сентября регулярно обновляла исторический минимум, достигнув летом минимального значения - 9,41%. Чиновники и банкиры прогнозировали дальнейшее снижение стоимости ипотеки вплоть до 6% в течение 2-3 лет, а эксперты в строительной сфере предрекали ещё и падение цен на жильё. Но в 2019 году ни того, ни другого не случится.

Казалось бы, изменения на 0,6-1 процентных пункта не выглядят такими уж пугающими. Однако если перевести их в реальные деньги, удар по бюджету для семей с низким доходом будет чувствительным. Допустим, вы берёте в ипотеку квартиру стоимостью 1,5 млн рублей с первоначальным взносом 300 тыс. рублей на срок 30 лет. При ставке 11% ежемесячный платёж составит 11,4 тыс. рублей, а переплата - 2,9 млн руб. При прошлогодней ставке 9,41% ежемесячный платёж составил бы 10 тыс. рублей с переплатой 2,4 млн рублей.

Почему банки повысили ставки?

Согласно новым «майским» указам президента, к 2024 году ставка по ипотеке для семей со средним достатком должна снизиться до 8%. В правительстве не скрывали, что повышение НДС с 18 до 20% должно стать одним из источников пополнения федерального бюджета для реализации нацпроектов. Эта мера будет приносить по 620 млрд рублей в год дополнительно. В Минфине и Центральном банке ранее уже озвучивали опасения, что рост НДС разгонит инфляцию. На фоне этих опасений ЦБ и повысил ключевую ставку в декабре 2018 года. Она, в свою очередь, влияет на ставки по кредитам, в том числе ипотечным.

Напомним, ключевую ставку в 2018 году ЦБ повышал дважды. В середине сентября - до 7,5% (впервые с 2014 года) и в середине декабря - до 7,75%. Уже тогда в «ВТБ» заявили, что повышение ключевой ставки вынудит банки пересмотреть условия по низкомаржинальным продуктам. В Сбербанке же повышение ставки по ипотеке объясняют необходимостью «адаптации к рыночным условиям» после увеличения ключевой ставки ЦБ и рядом других экономических причин.

Насколько закредитованы кировчане

По данным «РИА Рейтинг» на I квартал 2018 года, Кировская область находится на 65-м месте среди регионов России по доступности жилья. Семье с одним ребёнком нужно копить на квартиру как минимум семь лет, при условии, что жить придётся на прожиточный минимум. Так что для многих кировчан ипотека остаётся чуть ли не единственной возможностью решить жилищный вопрос. Статистика регионального отделения Центрального банка показывает, что спрос на ипотеку в Кировской области растёт. Это при том, что мы и так уже занимаем 73-е место в России по задолженности населения перед банками.

По данным Банка России, за 11 месяцев 2018 года, кировчане взяли более 15,8 тыс. ипотечных кредитов на рекордную сумму 22,9 млрд рублей. Для сравнения, за аналогичный период 2017 года было взято 11,7 тысяч ипотечных кредитов на сумму 15,8 млрд рублей. Такая же тенденция наблюдается по всей России. За 11 месяцев 2018 года при исторически минимальном уровне ставки в 9,41% было взято 1,3 млн ипотечных кредитов - почти на 55% больше, чем в 2017-м.

При этом специалисты бюро кредитных историй (БКИ) «Эквифакс» заметили, что россияне всё чаще стали брать потребительский кредит на оплату первого взноса по ипотеке. Учитывая, что за последние четыре года реальные доходы населения не растут, а официальная инфляция за 2014-2018 годы в сумме составила 36,5%, это неудивительно. Центробанк допускает снижение выдачи ипотечных кредитов в 2019 году, в международном агентстве Moody’s, которое специализируется на присвоении кредитных рейтингов, ожидают на российском рынке сокращения новых выдач на 10%. Большинство экспертов, опрошенных федеральными СМИ, сходятся во мнении, что о каких-либо катастрофических последствиях повышения ипотечных ставок говорить пока рано.

Как подорожание ипотеки скажется на строительном рынке

Стоит иметь в виду, что дорожает не только ипотека, ожидается ещё и рост цен на жильё. Это связано, прежде всего, со вступлением в силу изменений в федеральный закон «О долевом строительстве», а также с ростом НДС. Например, застройщик «Кировспецмонтаж» уже заявил о возможном росте цен на рынке новостроек. Другие застройщики, например, компания «Железно», резкого удорожания недвижимости не ждут: ранее гендиректор компании Юрий Захаров заявил, что низкая покупательская способность ограничивает спрос и, соответственно, рост цен. Об этом же говорят в строительной фирме «Маяковская».

Я считаю, что повышение ставок по ипотечным кредитам негативно повлияет на рынок недвижимости, - говорит директор «Маяковской» Дмитрий Сергеев. - Вероятно, вопрос «брать или не брать ипотеку?« семьи будут решать отрицательно. Соответственно, это скажется на спросе. У нас и так строительный рынок ещё не вышел на докризисный уровень. Это связано с общим уровнем доходов в Кирове и Кировской области. У нас в последние 3-4 года процент тех, кто приобретает жильё в ипотеку, многократно возрос. До 50-60% так или иначе пользуются ипотечным кредитованием. Застройщики в этой ситуации для сохранения спроса могут прибегнуть к каким-то акциям. Но, на мой взгляд, этот источник для снижения уже исчерпан. Хоть статистика и говорит, что цена возрастает, у нас, например, она не поднималась последние 4-5 лет. При этом себестоимость увеличилась, ведь произошёл рост цен на горючее, на строительные материалы.

По данным Кировстата, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Кировской области за последний год выросла с 37,9 тысяч до 42,3 тысяч рублей.

Стоит ли сейчас брать ипотеку?

Издание The Bell со ссылкой на «Ведомости« сообщает, что ставки по ипотеке, помимо Сбербанка и ВТБ, также повысил Россельхозбанк. В ближайшее время их примеру последуют Газпромбанк и «ФК Открытие». На незначительное повышение может пойти банк «Возрождение». «Дельтакредит», Абсолют банк и Промсвязьбанк планируют принимать решения, исходя из действий игроков рынка. А вот Альфа-банк, «Уралсиб», Московский кредитный банк и Связь-банк менять ставки пока не планируют.

Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России Алексей Заботкин заявил «Российской газете», что потенциал для роста ставок по депозитам и ипотеке почти исчерпан. В Минстрое РФ также поспешили заявить, что поддержат рынок жилья, если рост ипотечных ставок повлияет на спрос. Так что в ближайшей перспективе ситуация стабилизируется. Вопрос в том - надолго ли.

Ставки по ипотеке начали расти ещё с осени прошлого года, - отмечает эксперт в банковской сфере Михаил Ковязин. - Я считаю, что активно расти в течение ближайшего времени они больше не будут, но и снижения я бы не предполагал. Первая половина года, как правило, в принципе не характеризуется снижением ключевой ставки ЦБ (от неё зависят и ипотечные ставки). Скорее всего, на ближайшие 1-2 квартала текущая ставка зафиксируется. Далее многое будет зависеть от того, примут ли наши американские «друзья« очередные санкции в отношении России и какие именно. На начало финансового года в США традиционно происходят те или иные подвижки. Ставка ЦБ зависит, в том числе, от уровня ожидаемой инфляции, на которую влияют внешние факторы. Брать или не брать ипотеку сейчас, зависит от финансовых условий конкретной семьи. Но, на мой взгляд, покупку жилья в ипотеку сейчас однозначно не стоит рассматривать как способ вложения денег.

Говоря о финансовых условиях, отметим, что инфляция по прогнозу ЦБ в 2019 году составит 5-5,5%. При этом рост реальных доходов россиян, по прогнозам Минэкономразвития, можно ждать на уровне 2,4%. По данным Финансового университета при Правительстве РФ, он и вовсе будет близок к нулю.

Пока возможность взять ипотеку под низкий процент есть у некоторых льготников. Так, семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился или родится второй или третий ребёнок, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1711 смогут получить ипотеку под 6% годовых, либо рефинансировать уже взятый жилищный кредит, в обоих случаях - только на новое жильё. Правда, льготная ставка будет действовать недолго. При рождении второго ребёнка - в течение следующих трёх лет, при рождении третьего - в течение пяти лет. При этом у ипотечного кредита есть лимит - 3 млн рублей (для жителей Московской и Ленинградской области - до 8 млн рублей), а первый взнос должен составлять не менее 20% от стоимости жилья.