Могут ли жильцы вернуть себе проданный подвал?

Рассказываем, имеет ли право застройщик продавать общедомовое имущество без ведома жильцов и что делать, чтобы вернуть его в собственность.

- 31 декабря 2008 года наш шестиподъездный десятиэтажный дом сдан в эксплуатацию, большинство квартир и офисов на первом этаже приобреталось по договорам долевого участия. Есть несколько подвалов с отдельным входом, в которых расположены общедомовые коммуникации. В марте 2010 года создано ТСЖ. В 2012-м году мы узнали, что застройщик продал по договору купли-продажи один из подвалов. Договор от 22 октября 2010 года, то есть спустя почти два года эксплуатации дома. В договоре и кадастровом паспорте помещение числится как «нежилое, подвал». У нас нет свободного доступа к стоякам в случае протечек. Можем ли мы отсудить право на подвал? Не применит ли суд срок исковой давности?

Подобная ситуация сложилась и в доме 1983 года постройки на улице Карла Маркса, 26: технический подвал площадью 231 кв. метр с инженерными коммуникациями был продан в 2009 году, после чего у него сменилось несколько собственников. Причём последний покупатель начал проводить в нём работы: по словам жильцов, в подвале ломают перегородки, испорчена шахта дымоудаления. Собственники заказывали строительную экспертизу, которая подтвердила угрозу обрушения. При этом, как утверждают жильцы, разрешение покупателю на реконструкцию подвала выдала администрация города, но жалоба в мэрию не принесла никаких результатов: в ответе им пообещали назначить комплексную экспертизу, однако её пока так и не провели.

Так как подвал многоквартирного дома относится к общедомовому имуществу, его нельзя продавать без согласия всех без исключения собственников. Решение должны принимать жильцы на общем собрании, застройщик сам по себе делать этого не может.

Как пояснил юрист Ян Чеботарёв, чтобы проверить, имеет ли право застройщик продавать часть этого подвала, нужно поднять проектную декларацию (её можно запросить у застройщика или в архивах местной администрации, если дом старый) и посмотреть, как это помещение проектировалось изначально: как технический подвал или как самостоятельное нежилое помещение. Подвал не будет общей собственностью только в том случае, если указано назначение помещения как самостоятельного объекта (например, магазин, почтовое отделение, отделение банка и т.д.). Если проектная строительная документация отсутствует, значит необходимо обратиться в БТИ и проверить помещение на соответствие требованиям СНиП и СанПиН к помещениям общественного назначения.

Также Ян Чеботарёв напомнил о практике, когда муниципальные власти распродавали отчуждённые подвалы и чердаки. Несколько лет назад собственники многоквартирных домов начали кампанию по возврату подвалов, чердаков, колясочных и прочих помещений, которые относятся к общедомовому имуществу. Несмотря на то, что с момента приватизации первой квартиры дом находится в долевой собственности и решение о продаже общедомового имущества могут принимать только жильцы, в начале 90-х эти помещения были незаконно отчуждены муниципалитетами в свою пользу.

При этом, если на момент приватизации первой квартиры в доме подвал или часть подвала уже были созданы как самостоятельное, а не техническое помещение или уже были реконструированы под магазин и соответствуют всем требованиям, предъявляемым к таким помещениям, собственники многоквартирных домов не могут на него претендовать. Если же все эти процедуры были произведены после даты приватизации первой квартиры, то подвал по-прежнему будет общедомовым имуществом.

- К примеру, возьмём дом постройки советских времён. Первая квартира была приватизирована, например, в 1991 году. Начиная с даты приватизации этой квартиры, администрация лишается возможности самостоятельно распоряжаться имуществом в этом доме - сдавать его в аренду или продавать, - уточнил юрист.

Жильцы дома могут оспорить сделку в суде, а также пожаловаться в прокуратуру или Госжилинспекцию, но нужно учитывать некоторые моменты.

Так, в этой ситуации прокуратура будет представлять интересы гражданина, если он сам защитить свои права не может - например, если у него инвалидность. Тогда прокурор подаст иск в защиту прав этого человека. В противном случае прокуратура может только дать правовую оценку ситуации и порекомендовать, куда обратиться.

Кроме того, в России существует понятие исковой давности - тот срок, который государство даёт гражданину, чьи права нарушены, чтобы обратиться в суд за защитой своих прав. Он составляет три года. Если такой срок пропущен без уважительных причин, то суд отказывает в исковых требованиях, даже если нарушение действительно было. Государство будет считать, что человеку, который три года не оспаривал сделку, уже всё равно и его права не нарушаются. Уважительными причинами, согласно Гражданскому кодексу РФ, считаются, например, «чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства» или служба в армии.

При этом Ян Чеботарёв уточнил, что в случае, если срок давности по продаже подвала истёк, можно попытаться через суд запретить собственнику проводить в нём работы, если они, например, угрожают жизни и здоровью граждан, и заставить его привести подвал в изначальное состояние. Это будет другой предмет иска и другие основания. Аргументом для суда могут стать документы, результаты исследований, подтверждающие, что работы создают угрозу для жильцов.

Если собственник производит любые работы, которые могут вызвать порчу дома, понадобится проект, инженерные изыскания, чтобы подтвердить безопасность. Также требуется согласие всех собственников квартир на проведение работ.

- Если в помещении есть перегородка, просто так снести её собственник не может, даже если она не несущая. Он должен заказать проект, провести изыскания и убедиться, что подобные действия не приведут к тому, что дом сложится, как гармошка, и похоронит всех жильцов. Нужно ещё разобраться, какие конкретно работы собственник производит. Если они связаны с пробитием капитальных несущих стен, устройством окон, переносом инженерных коммуникаций, то подобного рода работы охватываются понятием «реконструкция», причём не конкретного помещения, а всего дома. Естественно, на неё требуется единогласное решение всех собственников. Даже если кто-то один будет против, такая реконструкция уже невозможна, - уточнил Ян Чеботарёв.

В Кирове разрешение на строительные работы выдаёт управление архитектуры и градостроительства администрации города, поэтому с жалобами можно обращаться туда, а также в Госжилинспекцию и прокуратуру, особенно если существует угроза для жизни и здоровья людей.

Коротко о главном:

1. Подвал многоквартирного дома - общедомовое имущество, если иное не прописано в проектной документации. Продавать его нельзя без согласия всех собственников.

2. Обжаловать незаконную продажу можно в суде, но есть срок исковой давности - три года.

3. Обратиться в суд, ГЖИ, прокуратуру можно и из-за незаконной перепланировки в подвале, чтобы заставить собственника привести помещение в изначальное состояние.

Если у вас есть вопросы, на которые вы не можете найти ответ, задайте их нам, и мы постараемся на них ответить.

Фото: предоставлено жильцами дома на Карла Маркса, 26