Рассказываем, что можно сделать, если администрация города присвоила подвал или колясочную в вашем доме.
- Слышала, что Минстрой России выпустил постановление о том, что все подвалы и чердаки домов, где проходят коммуникации и которые в 90-е годы горадминистрация забрала себе, должны быть возвращены собственникам как технические площади. У нас аналогичный случай: дом на Октябрьском проспекте, 68, в подвале проходят трубы водоснабжения и отопления, а также установлены разные приборы и задвижки. Но администрация ищет арендаторов на эти площади. При этом в подвале с завидной регулярностью случаются аварии. В январе текущего года там лопнула труба, в ЖЭКе не могли найти ключи от подвала, так как администрация была на каникулах. В итоге стояк перекрыли, других вариантов не было, и мы неделю сидели без отопления и горячей воды. Всю неделю из подвала валил пар, пострадали квартиры на первом этаже, жильцы все эти дни жили, как в парилке, включая безногого инвалида. Недавно ходили на приём в отдел муниципальной собственности города Кирова, просили вернуть нам подвал как технический, но нам отказали. Как нам быть?
Начнём с того, что уже несколько лет в России идёт кампания по возврату собственникам многоквартирных домов подвалов, чердаков, колясочных и прочих помещений, относящихся к общедомовому имуществу, которые в начале 90-х были незаконно отчуждены муниципалитетами в свою пользу.
Почему отчуждение подвалов было незаконным?
Происходило это, как правило, по довольно простой схеме. Сотрудники городских администраций выявляли привлекательные нежилые помещения в многоквартирных домах, заносили их во внутренний реестр муниципальной собственности, потом сдавали помещение в аренду, после чего получали справку БТИ с указанием назначения помещения в соответствии с договором аренды (например, магазин, мастерская по ремонту обуви, парикмахерская и т.д.). Справки из БТИ и выписки из внутреннего муниципального реестра оказывалось достаточно, чтобы затем зарегистрировать право собственности на объект. А в качестве правоустанавливающих документов, на основании которых производилось отчуждение, часто использовались ссылки на решения малых советов народных депутатов (в Кирове это было решение малого Совета горсовета от 25.02.92 N 32 «О приватизации жилищного фонда в г. Кирове») или постановление Верховного Совета РФ №3020-1 от 27.12.1991 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации…». После регистрации помещения в муниципальную собственность оно либо продолжало сдаваться в аренду, либо продавалось с торгов.
Один из ведущих экспертов в России по этому вопросу, руководитель межрегиональной комиссии по контролю имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов НП «ЖКХ Контроль» Андрей Пинчуков утверждает, что вся эта схема была незаконной.
- Это рамочные документы, которые не могут быть правоустанавливающими дляотчуждения элементов общего имущества многоквартирного дома, - отмечает он. - Правоустанавливающие документы должны содержать описание и адрес. А в этих документах не было даже упоминаний о подвалах или колясочных. Кроме того, статья 16 постановления №3020-1 прямо говорит, что его действие не распространяется на объекты, отчуждённые в законном порядке в собственность граждан, то есть напомещения общего имущества, приватизированные гражданами в силу законаодновременно с квартирами в доме.
По оценкам эксперта, в таких городах как Киров подобным образом оказалось отчуждено около 15 - 20% всех подвалов и прочего общедомового имущества, принадлежащего собственникам многоквартирных домов.
Какие законы работают в пользу жильцов?
Андрей Пинчуков разъясняет, какие именно нормы и законы сегодня свидетельствуют о том, что права граждан были нарушены. Так, статья 23 федерального закона N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит о том, что государственная регистрация возникновения права на жилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности. То есть если вы купили квартиру в доме, вы автоматически становитесь и собственником общедомового имущества. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой в доме квартиры. Это разъяснил президиум Высшего Арбитражного суда ещё в 2010 году.
Соответственно, всё, что было сделано с подвалом после этой даты, согласно ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ могло быть сделано только с разрешения общего собрания собственников и только путём реконструкции. Если такого разрешения собственники не давали, значит любая перепланировка помещений и их отчуждение считаются незаконными.
Иными словами, если на момент приватизации первой квартиры в доме подвал или часть подвала уже были созданы как самостоятельное, а не техническое помещение, или уже были реконструированы под магазин и соответствуют всем требованиям, предъявляемым к таким помещениям, тогда собственники многоквартирных домов не могут на него претендовать. Если же все эти процедуры были произведены после даты приватизации первой квартиры, то подвал должен быть вашим.
Однако здесь есть много нюансов.
Во-первых, п.1 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. То есть если помещение или оборудование в нём предназначено для обслуживания нескольких помещений в доме, такое помещение является общей долевойсобственностью и не может быть отчуждено без согласия собственников квартир.
Второй момент: назначение помещений, согласно разъяснениям всё того же президиума Высшего Арбитражного суда, должно определяться не высотой потолков или справками БТИ, а прежде всего строительно-проектной документацией. То есть важно понять, как это помещение проектировалось изначально: как технический подвал или как самостоятельное нежилое помещение. Если в проектной строительной документации:
- указано назначение помещения и оно соответствует критериям общего долевого имущества, описанным в ст. 36 ЖК РФ, то оно относится к общей долевой собственности собственников дома;
- указано назначение помещения как самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений, не соответствующее критериям, содержащимся в ст.36 ЖК РФ (например, магазин, почтовое отделение, сберкасса и т.д.), то его нельзя считать общей долевой собственностью;помещения
- не указано назначения помещения, значит оно относится к общей долевой собственности собственников дома.
При этом правовой статус помещения, как уже говорилось, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме, а не в настоящий момент.
Если проектная строительная документация отсутствует, значит необходимо обратиться в БТИ и проверить помещение на соответствие требованиям СНиП и СанПиН к помещениям общественного назначения. Разница этих требований отражена в таблице:
Технические параметры помещения
Для технического этажа (технического подвала)
Для помещений общественного назначения в жилом доме (подвале)
1. Высота до потолка
Не менее 1,8 м
Не менее 3 м
2. Ширина входов и эвакуационных выходов
Вход – 0,9 м, проходы – не менее 0,9 м в сужениях
Входы – 0,9 м, проходы – не менее 1,2 м
3. Санитарно-бытовые помещения
Нет обязательных требований
Наличие обязательно
4. Отопление
Не менее +5 градусов
Автономное отопление +20 градусов
5. Вентиляция
Продухи
Автономная вентиляция
6. Водоснабжение
Рукомойник у входа
Независимое от жилых помещений
7. Канализация
Нет обязательных требований (допускается слив на пол)
Автономное, не связанное с общедомовым водоотведение
8. Электроснабжение
От общей электросети жилого дома
Индивидуальное, независимое подключение
9. Освещение
20 Лк, дежурное для наблюдения за коммуникациями
150-300 Лк, для выполнения работ
10. ПДК ионизирующего излучения (радон)
Нет обязательных требований
Не более 200 Бк
11. Общедомовое инженерное оборудование
Имеется
Отсутствует
12. Наличие входа, изолированного от жилой части дома
Допускается вход рядом со входом в жилую часть
Выходы, изолированные от жилой части здания
13. Возможность эвакуации пострадавшего человека на носилках
Нет обязательных требований
Обязательна
Данные предоставлены НП «ЖКХ-Контроль»
Таким образом, для правильного разрешения ситуации необходимо установить, предназначен ли спорный подвал для обслуживания более чем одного помещения, когда была приватизирована первая квартира в доме, и было ли на тот момент спорное подвальное помещение предназначено для самостоятельного использования.
При этом, как определил Верховный суд РФ, обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на сторону истца, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено для самостоятельного использования - на ответчика.
Какой подвал у вас?
Что касается вашего дома, то в администрации города Кирова нам удалось узнать, что нежилое подвальное помещение площадью 250 кв. метров, расположенное по адресу: Киров, Октябрьский проспект, д. 68, числится в реестре муниципальной собственности. При этом в мэрии уверены, что это помещение не является техническим подвалом, так как оно имеет отдельный вход, а одного факта расположения нежилого помещения в подвальном этаже недостаточно для признания его общим имуществом собственников в жилом многоквартирном доме.
- Помещение находится в подвальном этаже и принято в муниципальную собственность на основании распоряжения администрации города Кирова от 17.01.2001 № 134 «О приёме жилых домов ОАО «Электромашиностроительный завод «Лепсе» в муниципальную собственность» в качестве мастерских. Статус технического подвала данное помещение на момент передачи в муниципальную собственность не имело. Право муниципальной собственности зарегистрировано 3 июня 2016, регистрационная запись № 43-43/001-43/001/034/2016-192/1.
При этом в администрации уверяют, что никаких аварий на сетях водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, расположенных в помещении, с 18 февраля 2016 года не происходило. А в распоряжении обслуживающей компании есть дубликат ключа, переданный департаментом муниципальной собственности с целью обеспечения круглосуточного доступа в помещение. В настоящее время подвальное помещения дома включено в программу приватизации муниципального имущества города Кирова на 2017 – 2019 годы.
Однако для того, чтобы определить статус подвального помещения в вашем доме, этой информации, по мнению Андрея Пинчукова, достаточно.
- Сам факт содержания общего инженерного оборудования вподвале и обслуживания этого оборудования управляющей компанией по поручениюсобственников говорит о том, что помещение подвала предназначено для содержанияинженерного оборудования, - отмечает эксперт. - При таких обстоятельствах наличиесвидетельства о государственной регистрации права города на подвал говорит лишьо наличии конкурирующей записи о праве города на помещение, в силу законаставшее общим имуществом жителей в момент приватизации первой квартиры в доме.При таких обстоятельствах в споре о признании подвала общим имуществом судыдаже срок исковой давности применить не могут. Как уже говорилось выше, вамнеобходимо установить дату приватизации первой квартиры, убедиться, чтооборудование в подвале предназначено для обслуживания всего дома и найтипроектную строительную организацию, способную предоставить суду (если делодойдет до судебного разбирательства) соответствующее экспертное заключение, вкотором указывалось бы изначальное предназначение помещения.
Как отстоять своё право на подвал?
Как отмечает Андрей Пинчуков, во взаимодействии с органами власти городавозможен внесудебный способ вернуть незаконно отчуждённый подвал собственникам многоквартирного дома - через создание специальной межведомственной комиссии при главе администрации. Ещё в апреле 2017 года Минстрой России разослал в регионы рекомендательное письмо, в котором предложил создавать на местах такие комиссии - по возврату собственникам общедомового имущества. В них должны включаться не только представители муниципальных и надзорных органов, но и общественники, члены советов многоквартирных домов, эксперты в ЖКХ и строительстве. Члены комиссии должны проанализировать муниципальные планы приватизации и жалобы граждан, осмотреть спорные объекты, изучить правоустанавливающие документы на них и вынести решение о законности или незаконности приватизации подвала, колясочных и прочих общедомовых помещений в том или ином доме. Затем на основании этих рекомендаций глава администрации должен издать распоряжение об исключении незаконно приватизированного общедомового имущества из реестра муниципальной собственности, а затем и из ЕГРН.
Инициировать создание такой комиссии в конкретном регионе, по словам Андрея Пинчукова, могут губернатор области, глава администрации города или ГЖИ - если они заинтересованы в легитимном способе исправить ошибки прошлого, сохраняя лицо и авторитет публичного органа власти в глазах граждан. Консультирование и методические рекомендации в этом вопросе возложены на органы жилищного надзора и общественников - Центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ-Контроль» и его региональные подразделения. Но письмо Минстроя носит рекомендательный характер и не предполагает жёстких сроков создания такой комиссии.
В 40-ка регионах страны подобные комиссии уже созданы и начинают работать с разной степенью эффективности. Лидерами в этом вопросе сегодня являются Москва, Санкт-Петербург и Кострома. В Кирове эта работа пока ведётся ни шатко ни валко. В ответ на апрельское письмо Минстроя Илья Шульгин, на тот момент занимавший пост и.о. зампреда правительства области, сообщил, что вопрос о создании такой комиссии рассматривается. Но за полгода никаких подвижек в этом вопросе не произошло.
При этом в администрации города с 2015 года существует своя, муниципальная, комиссия, которая занимается исключением подвальных помещений в жилых домах из реестра муниципальной собственности. По информации заместителя начальника городского департамента муниципальной собственности Татьяны Поломских, за два года работы комиссии город отказался от 70-ти ранее приватизированных им подвалов в многоквартирных жилых домах. Однако это вовсе не значит, что работа по восстановлению прав собственников многоквартирных домов идёт именно в том формате, о котором говорят Минстрой и НП «ЖКХ-Контроль».
Эксперты обращают внимание, что городская администрация заинтересована избавиться прежде всего от неликвидного имущества, которое не только не приносит доход муниципалитету, но и требует расходов на своё содержание. Поэтому вряд ли возврат подвалов в этом случае был совершён исключительно в интересах собственников многоквартирных домов. Скорее, в интересах самой администрации. От прибыльных, коммерчески привлекательных подвалов, которые можно продать или сдать в аренду, мэрия вряд ли откажется добровольно, ведь это вопрос наполнения городского бюджета, а значит, и социальных обязательств перед горожанами.
Более того, если будет признано, что уже проданное кому-то из предпринимателей подвальное помещение было отчуждено из общедомового имущества незаконно, то компенсировать ему расходы на покупку такого объекта придётся всё той же администрации из муниципального бюджета. Как отметила Татьяна Поломских, с 2003 года мэрия распродала муниципального имущества на 13 млрд рублей, что фактически равняется годовому бюджету Кирова. По примерным прикидкам, около 10% этих помещений располагались в подвальных этажах. Если придётся возвращать покупателям такие огромные деньги, город к таким расходам, естественно, окажется не готов. Поэтому логично, что в создании какой-либо межведомственной комиссии по возвращению подвалов собственникам, в которой помимо чиновников будут независимые эксперты, администрация города не заинтересована. А значит для того, чтобы сдвинуть вопрос с мёртвой точки, нужна только политическая воля местных и региональных властей.
- В первую очередь, нужно остановить процесс распродажи имущества граждан с торгов,чтобы не множить конфликты между гражданами и предпринимателями, - уверен Андрей Пинчуков. - Во-вторых,необходимо создать диалоговую площадку на основе рекомендаций Минстроя России. Механизмы её создания определены, опыт внесудебноговосстановления прав собственников в администрации города опробован, необходимо только действовать.
Пока только суд
Увы, пока комиссия в Кирове не создана, у собственников многоквартирного дома существует только один способ доказать своё право на подвал - через суд. Этот процесс может занять больше года и потребовать затрат в десятки тысяч рублей: на услуги юриста, судебно-строительную экспертизу и т.д., признаёт Андрей Пинчуков.
Если вы не готовы к таким тратам, то конкретно для вашего дома есть ещё один вариант - обратиться в прокуратуру от лица того самого инвалида, который сильнее всех пострадал от прорыва трубы в подвале. Как отмечает руководитель АНО «ЖКХ-Эксперт» Андрей Воробьёв, согласно ст. 45 ГПК РФ прокуратура вправе выйти в суд в защиту прав инвалидов.
Напишите ваш вопрос в нашем разделе «Вопрос-Ответ», и мы постараемся на него ответить.- К сожалению, шансы на бесплатную помощь в прокуратуре остались сегодня только у инвалидов. В остальном суды считают, что собственники должны сами защищать свои интересы, - констатирует он. - Если подать обращение в прокуратуру от лица вашего соседа-инвалида, это хороший способ избежать связанной с судом расходов и волокиты - чтобы собственникам не проводить общие собрания, не уполномочивать каких-то людей на представление их в суде, не собирать деньги на юристов. Если прокуратура посчитает ваши права нарушенными, она может обратиться в районный суд с требованием признать подвал общей долевой собственностью. Но опять же, инвалиду недостаточно просто написать в прокуратуру. Лучше обратиться к юристу, который подготовит грамотное заявление.
26 марта 2019, в 17:04
