В августе 2017 года областной суд постановил снести трёхэтажку на выезде из Кирова по Победиловскому тракту. Многоквартирный дом был признан самовольной постройкой, к тому же угрожающей жизни людей. При этом дом уже четыре года заселён, в нём живут 43 семьи. Свойкировский пообщался со всеми участниками истории, чтобы выяснить, как такое могло произойти//
О чем говорится в статье:
- Моя большая семья
- Боги продаж
- Были покупатели - стали соответчики
- Строить дальше
- Точечная принципиальность
- «Обманутые не дольщики»
Трёхэтажный жёлто-зелёный дом, некогда гордо носивший название ЖК «Уютный», среди добротных особняков через дорогу от деревни Шкляевская выглядит каким-то недоразумением. От улицы Щорса к нему ведёт размытая дождями грунтовка, а вместо тротуаров небрежно выложена дорожка из деревянных поддонов. Сам дом при свежем взгляде поражает непривычно маленькими оконными проёмами и крыльцом, ведущим сразу на второй этаж. Двора нет, пустырь рядом с домом закатан в асфальт и превращён в стоянку. В коридорах полумрак и ощутимо низкие потолки. В доме 49 квартир, большинство из них - маленькие студии по 18-20 квадратных метров, без кухни и с совмещённым санузлом. Купить недвижимость в США
Но несколько жильцов, согласившиеся с нами пообщаться, в один голос говорят, что их всё устраивает. Дом тёплый, есть своя бойлерная с электрокотлом, автономная канализация, вода из собственной скважины, многие спокойно пьют её прямо из-под крана без всяких фильтров. Квартиры продавались сразу в чистовой отделке, с обоями на стенах, ламинатом на полу и натяжными потолками, и качеством ремонта новосёлы остались довольны. Нигде ничего не течёт, не дует и не отваливается, говорят они. Плюс чистый воздух, и до города недалеко.
Большинство жильцов купили квартиры в доме на Щорса, 127-К в 2013 году, тогда же или чуть позже справили новоселье. Но радость от нового жилья очень скоро омрачилась тем, что застройщик никак не мог оформить все необходимые документы и официально сдать дом в эксплуатацию. Из-за этого собственники до сих пор платят по повышенному тарифу за электричество (а это основной их коммунальный платёж), из-за этого не могут прописаться в своих квартирах.
Администрация города считает здание самовольной постройкой и отказывается принимать его. Более того, судебная экспертиза признала, что трёхэтажка имеет столько дефектов, что создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. В мае 2017 года по иску мэрии Ленинский районный суд постановил снести дом, а 22 августа областной суд оставил это решение в силе. Но люди такой заботы о себе не понимают.
- Что, администрация города - наша мать, чтобы беспокоиться о наших жизнях и здоровье? Они так пекутся о нас, и при этом выгоняют нас на улицу! - возмущается одна из собственниц дома, попросившая не называть её имени. - Сколько людей по городу в ветхих и аварийных домах живут, сколько народа перепланировку незаконную делают. А сносить надо нас!
Моя большая семья
История «Уютного» началась ещё в 2011 году, когда кировчанин Павел Махнев через ИП своего брата получил разрешение на строительство 3-этажного индивидуального жилого дома площадью 500 кв. м по адресу ул. Щорса, 127-К. Участок, принадлежащий Махневу, расположен в зоне индивидуальной жилой застройки. Малоэтажное многоквартирное строительство здесь можно вести только при прохождении дополнительных разрешительных процедур, которые включают разработку документации по планировке территории и проведение публичных слушаний.
К моменту, когда Махнев возвёл на участке безликую трёхэтажную коробку на 1490 кв. метров вместо разрешённых пятисот, ни одна из этих процедур пройдена не была. Как уверяет сам Павел Махнев, первоначально у него и не было намерений строить многоквартирный дом.
- Я вообще не планировал продавать здесь квартиры. Были планы жить в этом доме большой семьёй, родовое гнёздышко себе сделать. У нас законом можно строить индивидуальные жилые дома до 1500 квадратных метров. Построил коробку, без коммуникаций и отделки, и финансы на этом кончились, поэтому я начал привлекать инвесторов. Зашёл в какую-то юридическую контору, спросил, могу ли я долю в доме продать. Мне ответили, что законом это не запрещено, и что таких долей я могу продать хоть сотню.
Фото: newsler.ru
На логичный вопрос - если дом предполагался для одной большой семьи, почему его архитектура была настолько убога и с самого начала больше напоминала склад, чем «родовое гнёздышко» - Павел отвечает уклончиво, замечая, что имеет право часть своей жилплощади сдавать в аренду.
По его словам, идея переделать дом в многоквартирный принадлежала не ему, а агентству недвижимости «Риэлти Групп».
- Когда я начал продавать доли, у меня ещё не было перегородок. В этот момент про меня узнали «Риэлти Групп», вышли на меня, показали план - мол, надо комнатух по столько-то квадратных метров наделать, мы тебе всё продадим, - рассказывает Павел Махнев. - У меня там рядом ещё четыре участка было, они предложили: ты будешь строить - мы будем продавать. На том и порешили, заключили эксклюзивный договор: они продают, я в продажи не лезу, четверть стоимости каждой квартиры - 10 тысяч рублей с квадратного метра - они забирают себе. Как они привлекали клиентов, я не знаю. Я им говорил, что объект как многоквартирный дом не сдать, они мне пообещали, что помогут в этом деле. Я и повёлся. Знаете, как морковку перед осликом поставили, и он побежал.
Фото: newsler.ru
В «Риэлти Групп», наоборот, заявляют, что Павел Махнев сам обратился к ним за помощью в реализации площадей и сам обещал в дальнейшем перевести соответствующие доли в доме в статус квартир как отдельных жилых помещений.
- Только после этого наши отношения были переведены в русло договора о сотрудничестве, и мы как посредники между данным застройщиком и будущими покупателями стали осуществлять действия по поиску потенциальных покупателей, - подчёркивает генеральный директор агентства Ирина Макарова. Какие суммы получало «Риэлти Групп» за свои услуги по дому на Щорса, 127-К, Ирина Николаевна не сообщила, сославшись на коммерческую тайну.
Боги продаж
Договор между агентством и застройщиком был подписан в феврале 2013 года, хотя за полгода до этого - в августе 2012 года - администрация города, узнав о сомнительной стройке, через свой сайт и многие СМИ города предупредила кировчан, что если на Щорса, 127-К будет построен многоквартирный дом, он не будет введён в эксплуатацию, а люди, купившие в нём квартиры, могут остаться без жилья. На эти меры мэрия пошла, поскольку по закону не имела права вмешиваться в строительство жилого дома, который по документам числится как индивидуальный.
- Мы обратились в СМИ, повсеместно разместили информацию о том, что строительство дома на улице Щорса, 127-К в качестве многоквартирного незаконно, - подчёркивает начальник городского управления градостроительства и архитектуры Ирина Рубцова. - Разъясняли риски, на которые люди идут, вкладывая средства в постройку этого дома, советовали отказаться от участия в этой застройке, предупреждали, что это обман. Однако приобретатели долей не прислушались к рекомендациям.
Собственники дома, с которыми нам удалось пообщаться, - Елена Распопина, Михаил Анисимов, Светлана Сунцова, Александр Окишев - утверждают, что не видели этих сообщений. Они покупали свои доли в 2013 году, когда шумиха в СМИ уже улеглась. Все они как один говорят: то, что покупают не квартиру, а только невыделенную долю, они узнавали лишь во время подписания договора купли-продажи. А о том, что их квартиры строятся по разрешению на индивидуальный жилой дом и на земле, не предназначенной для многоквартирного жилищного строительства, они и вовсе узнали после заселения. К тому же продавцы обещали, что рядом будут построены ещё два аналогичных дома и оборудована детская площадка. Важным плюсом было и то, что для первых покупателей предлагалась свободная планировка квартир: они могли сами определить расположение перегородок и дверей и даже решить, сколько именно квадратных метров им нужно отгородить.
- Мы покупали эти квартиры, прежде всего, из-за цены, - рассказывает старшая по дому, председатель ТСЖ «Уютный» Елена Распопина. - Да, квадратный метр стоил как в среднем по городу - 40 тысяч рублей, но метраж был меньше, чем везде предлагали, поэтому этот вариант и выглядел доступным. А для меня было первоочередным, что в этом доме можно было сразу жить. Я продала комнаты в коммуналке и искала себе другое жильё, мне надо было куда-то съезжать. Везде предлагалось либо строящееся жилье, либо без отделки. А тут и недорого, и сразу с ремонтом, и заехать можно было уже через месяц. К тому же объект предлагало «Риэлти Групп», я через это агентство продавала свои комнаты, они уверили меня, что всё будет отлично, их репутация внушала мне доверие.
Фото: newsler.ru
Светлана Сунцова, купившая студию в цокольном этаже, говорит, что раньше жила в ветхой коммуналке в Коминтерне, поэтому рассматривала только новое жильё и только студии. Обратилась в «Риэлти Групп», те сразу предложили ЖК «Уютный».
- При этом они не предлагали больше никакое другое жильё, возили целенаправленно только сюда, и не один раз, а несколько. Цокольный этаж меня, конечно, немного смутил, но квартир этажами выше уже в продаже не было. Ну и риэлторы уговаривали - «зато своё», «вы уже будете не первой в доме». Я тогда ещё была не замужем, и они упирали на то, что мне трудно будет сделать ремонт самой, а тут уже чистовая отделка, всё замечательно. Плюс был ещё и в том, что я могла сразу сюда переехать. В общем, уговорили.
Про тактику агентства не показывать варианты в других районах города, звонить и уговаривать купить квартиры именно в ЖК «Уютный», возить на показы одних и тех же квартир несколько раз говорят и другие жильцы дома. Они хором утверждают, что продавцы под различными предлогами до последнего не показывали им документы и что договор купли-продажи они, покупатели, видели только в момент заключения сделки. Если кто-то после внимательного прочтения задавал вопросы, почему речь идёт о долях, а не о квартирах, то их успокаивали, мол, сразу после сдачи дома документы будут оформлены, как надо.
- У меня вопросы, конечно, были, - признаётся Елена Распопина. - Человек, который регистрировал договор в регпалате, поднял на меня глаза и спросил: «Вы понимаете, что вы покупаете? Вы покупаете долю, вы же не сможете потом ничего продать». То есть не сказали, что это незаконная постройка, а что просто я не смогу потом свою квартиру продать. Я начала сомневаться, и тут же риэлтор вмешалась: «Да вы что, просто письма всем соседям пошлёте!» Понимаете?
Фото: newsler.ru
На сайте агентства недвижимости «Риэлти Групп» сказано, что компания предлагает эффективно и безопасно продавать и покупать недвижимое имущество в городе Кирове и Кировской области и строит свои взаимоотношения только с проверенными строительными компаниями. Гендиректор «Риэлти Групп» Ирина Макарова настаивает, что её агентство при продаже жилья в ЖК «Уютный» сообщало покупателям о нюансах сделок.
- При предоставлении указанных услуг нами до потенциальных покупателей доводилась соответствующая информация о том, что застройщик обещает произвести необходимые изменения, а также то, что в момент осуществления сделки купли-продажи покупатели приобретают не квартиры, а доли. Данное подтверждается также предметом заключённых договоров купли-продажи, - подчёркивает она.
На эти аргументы Светлана Сунцова отвечает только одно:
- Они говорят, что предупреждали. Ладно, если бы один человек после такого предупреждения всё-таки пошёл на риск. Но не могут так повести себя 43 семьи, которых все, видите ли, предупреждали, а они плюнули на это и всё равно купили. Так ведь не бывает, правда?
Были покупатели - стали соответчики
О том, что переоформить доли в квартиры не получается, собственники узнали вскоре после заселения. Администрация города не принимала дом в эксплуатацию. Павел Махнев, который тоже въехал в этот дом вместе с семьёй, на протяжении нескольких месяцев обещал, что документы будут вот-вот готовы, нужно только потерпеть и подождать. Представителей «Риэлти Групп» в доме, несмотря на то, что не все квартиры ещё были проданы, жильцы больше не видели.
Павел Махнев говорит, что его партнеры отказались от сотрудничества, потому что не смогли решить вопрос с узакониванием дома и потому что этот объект «портил им репутацию». В «Риэлти Групп» отмечают, что расторгли договор с Махневым из-за того, что тот не выполнил обещания по изменению функционала продаваемых площадей и заявил о наличии другого агента.
Два года Махнев ходил по юристам, пытаясь добиться от администрации разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Но всё было тщетно. Мэрия считала постройку самовольной и указывала на то, что застройка этого квартала многоэтажными домами не соответствует документам градостроительного зонирования, проще говоря, ЖК «Уютный» не вписывается в планы города по дальнейшему развитию этой территории. Кроме того, в доме было выявлено огромное количество нарушений.
- В 2015 году надзорными органами - прокуратурой Ленинского района, Роспотребнадзором, Центром гигиены и эпидемиологии, Госпожнадзором - были проведены проверки здания по Щорса, 127-К на соблюдение требований действующего законодательства в отношении эксплуатации многоквартирных домов. Ни одну проверку дом не прошёл, было выявлено огромное число нарушений: от отсутствия централизованного водоснабжения до несоблюдения элементарных норм пожарной безопасности. А речь идёт о жизни десятков людей, - подчёркивает Ирина Рубцова. - По итогам каждой проверки были вынесены заключения о несоответствии объекта требованиям, предъявляемым к многоквартирным жилым домам. Соответственно, разрешений на ввод в эксплуатацию этого здания не выдавалось, как не выдавалось и разрешения на строительство по этому адресу многоквартирного дома.
При этом застройщик выполнять требования надзорных органов не спешил. Поэтому в июне 2016 года администрация через суд потребовала обязать ИП Махнева снести построенное здание. Как поясняют в мэрии, если бы они не сделали этого, то с иском в суд, но уже к администрации, вышла бы прокуратура.
- О том, что нас хотят сносить, мы узнали только через два месяца после начала суда, когда нас привлекли в процесс в качестве соответчиков. Для нас это был шок, конечно, - говорят жильцы. - Мы не верили, что у кого-то поднимется рука снести дом, в котором уже живёт столько людей. А ведь мы купили это жильё на законных основаниях.
Искать справедливости граждане, купившие доли в ЖК «Уютный», пытались в прокуратуре и полиции. Они подали коллективное заявление с просьбой провести проверку в отношении лиц, причастных к строительству и продаже квартир в злополучном доме. Но правоохранительные органы признаков состава преступления в действиях застройщика и риэлторов не обнаружили: ни мошенничества, совершённого группой лиц по предварительному сговору, ни растраты. И в возбуждении уголовного дела отказали.
Строить дальше
Суд застройщик и жильцы, оказавшиеся вдруг в одной лодке, проиграли. Параллельно Павел Махнев подавал встречный иск, чтобы признать незаконным отказ администрации в согласовании строительства многоквартирного дома, но тоже проиграл.
Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила, что несущие и ограждающие конструкции здания находятся в работоспособном состоянии, но в доме есть масса существенных дефектов. Например, отсутствует пожарная сигнализация и средства спасения людей, высота потолков ниже требуемых 2,5 метров, ширина коридоров и тамбуров тоже меньше нормы, из цоколя нет отдельного выхода, крыльцо не оборудовано пандусом, неправильно смонтирована вентиляционная система, а жилые комнаты на некоторых этажах недостаточно освещены. Но самое главное - в доме есть несколько квартир в цокольном этаже, что строительными нормами категорически запрещено, а также отсутствует подключение к централизованной системе водоснабжения, что для многоквартирного дома также недопустимо. В итоге эксперт посчитала, что раз в доме не выполнены минимальные требования безопасности и санитарно-эпидемиологические требования, которые являются обязательными для многоквартирных жилых домов, то такое жилище создаёт угрозу для жизни и здоровья граждан.
Жильцы жалуются, что суд не услышал их доводы. Например, в той же экспертизе сказано, что все выявленные дефекты устранимы, а значит, причин для сноса нет.
- У нас есть возможность цоколь не эксплуатировать. Можно было бы надстроить мансарду и переселить людей туда. Можно и к центральному водопроводу подключиться, и дополнительный эвакуационный выход с другой стороны дома сделать. Это всё реально, варианты есть. Но администрация их почему-то не рассматривает, а требует сразу снести, - приводит свои доводы Елена Распопина. - Но как мы теперь будем вкладывать деньги в эти переделки, если суд решил пустить дом под экскаватор. То есть потратить ещё больше, а в итоге дом так и не признают законным? Никаких гарантий теперь нет.
Застройщик Павел Махнев на вопрос, какой выход из ситуации он видит, тоже говорит про надстройку ещё одного этажа. Он уже посчитал, что на это необходимо около 5 млн рублей. Во сколько обойдётся устранение других нарушений, он не уточняет.
- Достроить третий этаж из лёгких стальных конструкций, провести туда отопление, электричество, и всё. Первый этаж будет как подвальное помещение, которое собственники смогут в дальнейшем сдать в аренду или пользоваться как кладовкой, - рассуждает он.
Правда, признаётся Павел, средств на всё это у него нет: все деньги ушли на оплату услуг юристов, иначе бы он давно уже всё устранил. Вопрос о подключении дома к центральному водопроводу ставит его в тупик - он, кажется, искренне не понимает, зачем это делать, если в доме есть скважина и «воды хватает всем».
В администрации города Кирова отмечают, что надстроить ещё один этаж в доме на Щорса нельзя, потому что это повлечёт ещё большие нарушения строительных норм и условий выданного разрешения на строительство. Там обращают внимание на то, что за год, пока шёл суд с застройщиком, в спорном доме не было устранено ни одно из заявленных нарушений.
- Чисто теоретически отменить уже принятое решение суда можно только, если появятся новые обстоятельства, которые меняют суть дела. Но такие обстоятельства должны появиться. То есть нарушения по дому, влияющие на его безопасность, должны быть устранены, - отметили в правовом департаменте мэрии. - Опять же чисто теоретически эти нарушения устранить можно. Например, многоквартирный дом должен быть подключён к центральной системе водоснабжения и водоотведения, плюс там есть нарушения по противопожарной безопасности. Но надо понимать, что даже провести трубопровод и подключиться к действующим коммуникациям - это достаточно дорого. По оценкам специалистов, такие расходы могут быть сопоставимы с теми суммами, которые уже потрачены на строительство дома. Застройщик сам признаёт, что денег у него нет. А собственники квартир вряд ли смогут позволить себе такие затраты, ведь люди покупали жильё в этом доме, в первую очередь, из-за низкой цены.
Точечная принципиальность
Настойчивость, с которой мэрия требует сноса незаконной постройки на улице Щорса, 127-К, удивляет и в хорошем, и в плохом смысле одновременно. С одной стороны, наконец-то мы видим пример, когда администрация строго следует не только букве, но и духу закона и не позволяет выкручивать себе руки всяким сомнительным застройщикам, которые возводят на территории города не только незаконные, но и ещё и откровенно безобразные с архитектурной точки зрения объекты. С другой стороны, ранее в аналогичных ситуациях этой принципиальности почему-то не наблюдалось. Например, многоквартирная трёхэтажка в частном секторе по адресу слобода Лосево, 7, тоже построенная под видом индивидуального жилого дома, в итоге была узаконена, хотя мэрия всё в той же заметке 2012 года о сомнительных стройках упоминала и этот объект. Не смущало администрацию и строительство 17-этажки на территории садоводства «Пригородное-2» на Филейке по адресу ул. Жуковского, 4а. Мэрия выдала разрешение на строительство дома, несмотря на то, что участок не был переведён из зоны садоводческих товариществ в зону деловой активности местного значения.
Также администрация с готовностью шла навстречу застройщикам по куда более вопиющим случаям, когда строящиеся объекты откровенно ухудшали качество жизни горожан и даже создавали определённую опасность. Вспомнить хотя бы стрельбище в Дороничах, которое инвестор построил вблизи жилых домов. При этом владелец участка не перевёл его из земель сельхозназначения в рекреационную зону спортивно-оздоровительного вида, как того требует закон, но депутаты гордумы большинством голосов внесли соответствующие изменения в генплан задним числом.
Или уже набивший оскомину спорткомплекс «Модо Спорт» на улице Воровского, который мало того что был построен в охранной зоне теплосети, что прямо запрещено правилами землепользования и застройки, но и обрушился САМ от первых же порывов сильного ветра. Причиной обрушения, как позже установил региональный минстрой, стали ошибки в проектировании. Несмотря на это, застройщику разрешили восстановить здание и согласовали вынос теплотрассы.
Заметьте, в случае сноса последних двух объектов речь бы шла только о финансовых потерях самих застройщиков, выселять десятки семей при этом не требовалось бы. Такая избирательность плохо объяснима с точки зрения логики и здравого смысла, и уж точно не делает градостроительную политику города прозрачной и справедливой.
«Обманутые не дольщики»
Как будут дальше развиваться события с ЖК «Уютный», не может предугадать никто. После того как исполнительный лист поступит в службу судебных приставов, она должна будет начать процедуру по выселению жильцов и сносу здания. Рассчитывать на господдержку обитатели «Уютного» могут только в случае, если они будут включены в региональный реестр «обманутых дольщиков». С одной стороны, среди критериев отнесения граждан к этой категории есть и такой, где сказано, что если деньги людей были привлечены на строительство многоквартирного дома, который признан уполномоченными органами несоответствующим требованиям технических регламентов, проектной документации и техническим условиям подключения объектов капитального строительства к инженерным сетям и по этим причинам не может быть сдан в эксплуатацию, эти граждане могут быть признаны «обманутыми дольщиками».
С другой стороны, как отмечает кировский юрист Ян Чеботарев, шансы попасть в этот реестр у собственников дома на Щорса близки к нулю, так как они не заключали договоров долевого участия, у них на руках простые договоры купли-продажи.
- В этой ситуации отражается вся наша беда - поголовная юридическая неграмотность граждан и их излишняя доверчивость, - комментирует Ян Евгеньевич. - Люди «клюнули» на привлекательные цены и не просчитали все риски таких сомнительных инвестиций. А власти придерживаются самой простой для себя позиции - «сами виноваты». Отчасти это так и есть, конечно, но я считаю, что признаки мошенничества налицо. Ведь гражданам обещали квартиры, а не какие-то непонятные «доли» в доме, который, как выясняется, ещё и был построен без необходимых разрешительных документов. Застройщик в этой ситуации откровенно неправ. Нельзя без разрешения строить многоквартирный дом в зоне застройки, предназначенной для ИЖС. Есть повод подумать и об ответственности горе-риэлторов, которые, похоже, неплохо заработали, «впарив» такую сомнительную недвижимость кировчанам.
Пытаться дальше оспаривать решение суда и жаловаться в надзорные инстанции Чеботарев считает неэффективным. Предъявлять претензии непосредственно застройщику, требуя расторжения договоров и возврата денег, по его мнению, тоже сомнительный шаг. Дольщики получат решение о взыскании денег, но сами деньги - вряд ли.
- Я рекомендовал бы пострадавшим вновь обратиться в полицию с соответствующим заявлением. То письмо, которое они получили от следователя, - это так называемый технический отказ, - поясняет он. - Есть сроки проверки, которые составляют до 30 дней, когда эти сроки истекают, пишется отказ в возбуждении дела, который потом прокуратура отменяет и возвращает дело на дополнительную проверку, и идёт новый срок. Если не отменяет прокурор, то пишется жалоба от заявителя, и срок начинается снова. Необходимо требовать экспертизы по стоимости строительства этого дома с тем, чтобы сравнить, какую прибыль получил застройщик. Но это касается только ответственности застройщика. Возможно, возбуждение дела о мошенничестве может поспособствовать его расчёту с гражданами, но такой гарантии ни у кого нет.
Предложить новость
