Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых, по которой государство компенсирует банку часть процентов, была введена в апреле. Изначально она действовала до 1 ноября, но государство решило продлить её до 1 июля 2021 года. Портал Свойкировский выяснил, как вырос спрос на новостройки, изменились цены на жильё и что будет с рынком недвижимости после окончания программы.
О чем говорится в статье:
- «Фееричные» продажи жилья
- Кредиты на 20 миллиардов рублей
- «Неоправданно высокие цены»
- Что будет с рынком
- «Слабые игроки могут уйти»
Льготной ипотекой может воспользоваться любой житель России вне зависимости от его семейного положения. Однако купить можно только квартиру в новостройке, вторичное жильё не подойдёт. Максимальная сумма кредита, но не стоимости квартиры, составляет 6 млн рублей, а для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей – 12 млн.
Чтобы взять льготный кредит, необходимо внести первоначальный взнос не менее 15% стоимости жилья. Так, если квартира стоит 2 млн рублей, то необходимо иметь как минимум 300 тысяч. При этом в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или любые другие субсидии из бюджета.
Процентная ставка по программе составляет не более 6,5% годовых на весь срок ипотеки. Ограничений по длительности кредита нет – ипотеку можно взять и на 5, и на 15 лет. Но ставка может вырасти на один процентный пункт, если заёмщик не застраховал жизнь, здоровье или жильё.
«Фееричные» продажи жилья
Генеральный директор ООО «Фирма «Маяковская» Дмитрий Сергеев замечает, что льготная ипотека обеспечила застройщикам спрос, а также стабильность.
– При программе фиксируется процентная ставка на весь период кредитования, – пояснил Сергеев. – Государство берёт на себя дополнительные обязательства и декларирует, что в течение полугода не произойдёт каких-то резких колебаний финансово-денежной политики. Это для бизнеса в целом и строительной сферы в частности – полгода спокойной жизни как минимум.
Председатель совета директоров ГК «Руснедвижимость» Екатерина Орешкович подчеркнула, что ожидание окончания программы 1 ноября привело к «фееричным» продажам в третьем квартале. К тому же кировчане на фоне падения рубля и снижения ставок по депозитам предпочитают вкладывать деньги в недвижимость. По словам Орешкович, многие риэлторские компании сделали 100% прироста к выручке второго квартала.
– Несмотря на ажиотажный спрос, сейчас идёт небольшое торможение рынка. Это видно по опережающим показателям: в незначительной мере снижается количество заявок по ипотеке. Люди успокоились, всплеск прошёл, и сейчас будет устойчивый спрос в пределах 90% объёма рынка за третий квартал.
Кредиты на 20 миллиардов рублей
По данным кировского отделения Банка России, в январе-сентябре 2020 года жителям области было выдано 11,8 тыс. ипотечных кредитов, что на 24,4% больше, чем за тот же период прошлого года. Общая сумма выданных кредитов достигла почти 20 млрд рублей, что на 35,7% выше аналогичного периода 2019 года.
– Повышению спроса на ипотеку способствует снижение процентных ставок, происходящее на фоне смягчения денежно-кредитной политики Банка России. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам по сравнению с декабрем прошлого года снизилась на 1,8 процентных пункта и в сентябре составила 7,21% годовых. Поддержку рынку ипотечного кредитования также оказывает реализация государственной программы льготной ипотеки под 6,5% на приобретение нового жилья, – пояснил управляющий Кировским отделением Центрального банка Сергей Крюков.
На 5 ноября от жителей Кировской области поступило более 6,2 тысяч заявок на льготную ипотеку под 6,5%, из них свыше 4,4 тысяч одобрено. Общая сумма выданных кредитов составила почти 4,3 млрд рублей. При этом спрос на льготную ипотеку только повышался. Так, в октябре кировчане подали более 970 заявок на получение кредита, что на 5% больше, чем в сентябре текущего года.
В Центробанке замечают, что пандемия и ограничительные меры не сказались на платежной дисциплине ипотечников.
– Доля просроченной задолженности в общем объёме ипотечного портфеля в регионе остается незначительной – на 1 октября всего 0,4%, на начало года эта доля была 0,5%. В некоторых случаях избежать просрочки гражданам помогает реструктуризация кредита. Понимая финансовые трудности заёмщика, банк нередко идет навстречу клиенту и, например, сокращает размер ежемесячных платежей или предоставляет отсрочку, – добавил Сергей Крюков.
«Неоправданно высокие цены»
Дмитрий Сергеев отмечает, что каждый застройщик сам определяет стоимость квартир, к примеру, в его компании цены стабильны. Он не стал обозначать примерный рост цен на готовые квартиры, но обратил внимание на повышение их себестоимости.
– Раньше мы напрямую получали деньги дольщиков, теперь объекты переходят на эскроу-счета (банковский счёт, на котором находятся деньги дольщиков, застройщик их получит только после сдачи дома – прим. ред.). Соответственно, увеличиваются затраты на банковский процент – от 3 до 8% в зависимости от того, насколько удачный проект, и как быстро ты его реализуешь. Второй момент – удорожание материалов, которые идут на экспорт (металл, кабельная продукция) и импорт (лифтовое оборудование, насосные станции, оборудование для тепловых узлов). В зависимости от того, насколько у тебя велика маржинальность, насколько ты можешь уменьшить свою прибыль, провести оптимизацию, чтобы держать цены, то рост себестоимости будет в пределах 5-10%, – считает Дмитрий Сергеев.
Безусловно, рост себестоимости приведет и к увеличению цен на квартиры. Застройщики, по словам Сергеева, зажаты между двух величин: нижняя планка – себестоимость, верхняя – потребительский спрос, платежеспособность населения. Компаниям необходимо найти баланс, что продать построенное жильё, отмечает Дмитрий Сергеев.
Екатерина Орешкович отметила, что сейчас неоправданно высокие цены за квадратный метр в новостройках. В третьем квартале стоимость новостроек выросла на 5-10%, а в целом рост цен на некоторые квартиры составил 15% за год. Вслед за новостройками дорожает и вторичное жильё.
– Вторичка всегда отстает от новостроек по темпу роста цен на 5-6 месяцев, но сейчас эта дистанция может быть сокращена. Стоимость вторички тоже растёт, но более медленным темпом и не на такое количество процентов. Если брать квартиру на вторичном рынке, то она будет по аналогичной цене как и новостройка, но уже с ремонтом. Поэтому сейчас классная ситуация, когда можно купить свежий вариант на вторичке от инвестора в том же жилом комплексе, где у застройщика уже нет квартир, – отметила Екатерина Орешкович.
Что будет с рынком
Екатерина Орешкович добавляет, что 80% сделок связаны с перепродажей квартир, поэтому разница доплаты будет прежней: вырос в цене как продаваемый вариант, так и приобретаемый при условии, что последний – это не новостройка. По её словам, сейчас наблюдается дефицит предложений на новостройки во всех регионах, взвинченные цены, низкая процентная ставка и высокий спрос. Поэтому покупатели будут выбирать вторичку и брать ипотеку с более высокой ставкой. В итоге вторичное жильё подорожает, и будет создан «стабильный рынок с реальным продавцом и реальным покупателем по потребности».
Орешкович полагает, что программу льготной ипотеки ещё продлят. Пару лет назад государство в качестве ориентира по ипотечной ставке обозначило 6-7%. Сейчас так и есть: 6% – на новостройки и 7,4% – нижняя ставка на вторичку, пояснила Орешкович.
– Тяжело загадывать, какие факторы повлияют на рынок недвижимости в следующем году, – добавила она. – Если будет продолжаться обесценивание рубля, то, конечно, люди будут вкладывать в недвижимость. Но все факторы указывали на то, что цены должны были вырасти ещё в начале этого года, но столько незапланированных вещей случилось, мало ли что ещё будет. Непонятно, вынесли ли люди все деньги, которые были в накоплениях, будут ли выходить владельцы материнского капитала на рынок в следующем году. По крайней мере, до конца первого полугодия всё будет ровно так, как сейчас.
Дмитрий Сергеев считает, что после окончания программы льготной ипотеки резких изменений на рынке жилья не будет. Возможно, некоторые компании будут предлагать покупателям различные скидки и акции. Сергеев обращает, что если цена на квартиры резко упадёт, то рынок остановится, никто дешевле себестоимости продавать не будет.
«Слабые игроки могут уйти»
Значительное влияние на развитие рынка недвижимости влияет ключевая ставка. Сейчас она составляет 4,5%.
– Если ключевая ставка хотя бы не будет расти, то у банков всё равно большой объём выдачи кредитов, поэтому они сами будут вынуждены снижать процентную ставку, по которой кредитуют дольщиков. Я думаю, если ключевая ставка не вырастет, то рынок сбалансируется. Аппетиты банков будет приземляться к возможностям покупателей. Причем банки зарабатывают и на ипотеке, и на эскроу-финансировании. Человек взял ипотеку и переложил деньги на эскроу-счета, за них опять же платит в конечном итоге потребитель, – замечает Сергеев.
Дмитрий Сергеев добавил, что в Кировской области снижаются объёмы вводимого жилья, и это тенденция будет продолжаться. По данным Росстата, в январе-сентября 2020 года в Кировской области введено 284,8 тысячи кв. м жилья. Это на 14,9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Фото: pixabay.com– В Кирове снижается количество выданных разрешений на строительство, – пояснил Дмитрий Сергеев. – Я бы связал это с политикой, проводимой на уровне муниципалитета – переложить свои функции по строительству социальной и транспортной инфраструктуры, прописанные законодательством, на застройщиков. У застройщиков же нет ни печатного станка, ни бюджетного финансирования, они эти затраты переложат на конечного потребителя. Плюс спрос не восстановился до уровня 5-8 летней давности из-за низкой покупательской способности населения. Есть оживление, но оно имеет локальный краткосрочный характер. Поэтому ближайшие два-три года объёмы жилищного строительства будут сокращаться. Для потребителей, региона – это, естественно, минус. Слабые игроки среди застройщиков могут уйти с рынка. Это зависит от того, как компания построит свой портфель заказов.
Предложить новость
Зачем брал?