В 2018 году в Кирове спрос на жильё заметно вырос. Этому способствовали и сниженные цены на недвижимость - на уровне 2012 года, и рекордно низкие ставки по ипотеке. К тому же свою лепту внёс и прогноз роста цен на квартиры в новостройках, который связан с переходом застройщиков на проектное финансирование.
Рост цен на вторичном рынке
Отдел аналитики риэлторской компании «Регистрационное бюро» за точку отсчёта взял август 2018 года. За этот период общий прирост цен на кировском рынке недвижимости составил 3,7%. Аналитики же говорят о положительном тренде в случае динамики выше 5% за отчётный период.
Если разобрать цены в зависимости от типа жилья, тут картина наглядна: разница роста цены обусловлена разной востребованностью типов жилья. Так, средняя цена «хрущёвок» поднялась всего на 2,6% за отчётный период, цена квартир новых планировок - на 4,8%.
К тому же рост цен на рынке «хрущёвок» виден только в однокомнатных квартирах. Это обусловлено тем, что с началом осени были разобраны все дешёвые варианты от 900 тыс. руб., подтянув цены вверх, в квартирах же другой комнатности этой планировки практически нет роста.
В сегменте квартир новых планировок ситуация развивалась более оптимистично: в цене выросли как одно-, так и двух- и трёхкомнатные. Но при этом степень роста цены разнится в зависимости от географии района.
Рынок новостроек Кирова
Рост активности на первичном рынке в 2018 году был тоже очевиден. Повышение цен на новостройки было зафиксировано практически у всех строительных компаний, но выборочно - не на все строящиеся объекты. При устойчивом спросе застройщикам всё же приходилось выпускать на рынок акции для снижения нераспроданных остатков в уже сданных домах.
За период с августа 2018-го по январь 2019 года стоимость квадратного метра от застройщика в среднем выросла на 1-2 тысячи рублей (на примере предложений компаний «Кировспецмонтаж», «КССК», «Железно», «СТЭН»). Нужно отметить, что повышение цены на строящиеся квартиры продиктованы географией востребованности района застройки и портретом покупателя. Так, новостройки «КСМ» в «бюджетном» Коминтерне выросли на 3,7%, дома же в комфортных Чистых Прудах - уже на 5,8%.
Однако риэлторы РК «Регистрационное бюро» отметили и положительный момент: в 2018 году наблюдался баланс рынков, а не острая конкурентная борьба между «вторичкой» и «первичкой». Совершенно противоположная картина складывалась в 2015 - 2016 годах, когда была запущена программа господдержки только рынка новостроек. Это очень важный момент для семей, которые обменивали «вторичку» на квартиры в новостройках.
Во второй половине 2018 года риэлторы всё чаще стали отмечать, что состояние рынка переходит из рынка покупателя в рынок продавца. Количество предложений на вторичном рынке сократилось. Срок экспозиции объекта (от размещения рекламы до нахождения покупателя) недвижимости тоже сократился. Наблюдалась проблема с выбором объектов, начал проявляться дефицит. Но к середине ноября - декабрю 2018 года началось снижение активности на рынке (как минимум, на рынке вторичного жилья). Это совпало с поднятием ставок на ипотеку.
Себелева Карина Викторовна, сертифицированный аналитик РК «Регистрационное бюро»
Зависимость рынка недвижимости от рынка ипотеки в 2018-2019 годах
Средняя ставка на ипотеку в течение 2018 года в Кирове плавно опустилась на 1%, а к концу года «отскочила» на этот же 1%. Условия же для заёмщиков на начало 2019 года ухудшились, поскольку сейчас процентная ставка зависит и от величины первоначального взноса. Так, для заёмщиков, внёсших первоначальный взнос в размере 15%, ставка выше на 0,5 пункта, в отличие от тех, кто нашёл на первоначальный взнос 20%. На сегодняшний день средняя ставка по ипотеке составляет от 11,48% при первоначальном взносе от 15%, и от 10,7% - при первоначальном взносе от 20%.
Сейчас всё также актуально мнение риэлторов о том, что «дорогая ипотека и дешёвая недвижимость выйдет дешевле, чем дешёвая ипотека и дорогая недвижимость». Почему? Давайте разберёмся на примере двухкомнатной квартиры новой планировки в Юго-Западном районе Кирова.
Стоимость такого объекта за период августа 2018 года по конец декабря 2019 года выросла на 4%. Кто не купил её в первой половине 2018 года, купил в декабре 2018-го в среднем на 90 тыс. рублей дороже. При самом распространённом кредите - 1 200 тыс. руб. на 15 лет - ежемесячный платёж сократился на 724 рубля из-за падения ставки в 2018-м на 1%, а экономия составила 130 тысяч рублей за весь период кредита. С одной стороны, экономия видимая. Однако не стоит забывать про допсервисы банка, которые могут достигать 20 тысяч рублей (допстраховка, электронная регистрация, безопасные расчёты и т.д.), и обязательное страхование - это 0,8 - 1% от суммы кредита (около 12 000 рублей ежегодно). Таким образом, желание сэкономить на ипотеке не всегда даёт реальную экономию. А вот успеть купить жильё до существенного роста цены – это верное решение.
Но всё же настроения покупателей при сниженной ставке на ипотеку превзошли все ожидания. На этом фоне в целом по России, по данным экспертов, жилищных кредитов было оформлено на 870 млрд рублей, что на 43% больше показателя 2017 года.
Реакция рынка и снижение ипотечных ставок
Исходя из хронологии «ставка Центробанка – реакция банка – спрос на рынке недвижимости» чётко прослеживается реакция рынка и рост активности. ЦБ понизил ставку (под эту ставку банки, осуществляющие ипотечное кредитование, берут кредит у ЦБ) → банки снижают ставку → ипотека становится доступнее.
В графике представлена картина активности спроса по данным риэлторов, доля продаж новостроек здесь составляет не более 20%.
Тренды на 2019 год
Аналитики называют два главных тренда, которые будут определять картину кировского рынка недвижимости.
Ипотека станет ключевым драйвером. Динамика спроса будет зависеть от движения ставки ЦБ. Если ипотечные ставки не упадут, будет спад, но несущественный. Если упадут, то на объём выдач по году влияние будет иметь то, в каком квартале они вернутся и успеет ли рынок показать результаты в течение 2019 года. В феврале 2019 года ЦБ оставил ключевую ставку на уровне 7,75% годовых.
Как пояснил Владимир Путин в начале февраля 2019 года, рост ипотечной ставки связан с рядом принятых решений, в том числе с повышением НДС до 20%, ради реализации национальных проектов. «Совершенно очевидно, что повышение ставки НДС влияет на инфляцию. Для того, чтобы сдерживать инфляцию, Центральный банк повышает ключевую ставку, что не может не отразиться и на ставке ипотечных кредитов», — заключил глава государства. Председатель правления Сбербанка Герман Греф не исключает, что к концу года в стране произойдёт снижение ставок по ипотеке. Есть предпосылки и более раннего стимулирования.
Не стоит забывать и про «6% ипотеку». Это программа позволяет оформить ипотечный кредит под 6% годовых семьям, в которых с начала 2018 года родились второй и последующие дети. Далеко не все семьи готовы сразу после рождения ребёнка взвалить на себя финансовые обязательства в виде ипотечного кредита (при условии, что женщина находится в декретном отпуске, семье приходится рассчитывать только на один доход). В настоящее время имеется отложенный спрос со стороны клиентов, ожидающих рождения второго и третьего детей. Пик выдач «6% ипотеки» предполагается в 2019 - 2020 годах. Кроме того, эксперты считают, что как только люди поймут, что эта программа позволяет рефинансировать под 6% выплачиваемую ипотеку, начнётся настоящий ажиотаж.
По данным кировских банков, кредитов по программе «6% ипотека» в 2018 году было выдано не более 50. В Кирове программа льготной ипотеки под 6% действует в банках АКБ АО «Хлынов», ПАО «Сбербанк», АО «Россельхозбанк», в планах появление этого продукта у ПАО «ВТБ» во втором квартале 2019 года.
Подогрев спроса и активности на рынке новостроек. В России принято решение о ликвидации долевого строительства и переходе с июля 2019 года на систему финансирования жилищного строительства с экскроу-счетами. Теперь застройщики вносят 10% собственного капитала и кредитуются, не имея доступа к деньгам своих дольщиков - они заморожены в банке до сдачи дома. На каждый объект необходимо отдельное разрешение, повышены требования к опыту застройщика и условиям расходования средств. Как эти новые условия скажутся на рынке? Много вопросов здесь пока остаются нерешёнными. Обезопасит ли это покупателей жилья или только принесёт прибыль банкам? Первые результаты строительные компании смогут подсчитать только после первых реализованных проектов (а средний срок постройки – 18 месяцев). Помимо этого нововведения на повышение себестоимости влияет увеличение НДС до 20%. Стоимость почти всех строительных работ и материалов увеличится. Можно сделать предположение, что тренд активности будет продолжать развиваться до июля 2019 года за счёт подогревания спроса на рынке новостроек и повышения ценника. Эта активность будет обусловлена как более низкой базовой ипотечной ставкой на строящиеся объекты, так и страхом покупателя перед сильным ростом цен в будущем и снижения предложения.
Аналитики «Регистрационного бюро» заостряют внимание, что временной лаг от фазы высокого спроса - снижения предложений на рынке - до фазы устойчивого роста цен может быть от 6 месяцев в городах от 500 тыс. жителей до 1,5 лет в маленьких городах. На рынке Кирова перелом тренда, по идее, должен наступить в первом квартале 2019 года. Не низкий рост до 5%, а устойчивый рост. С одной стороны, подъём ипотечной ставки охладил рынок в конце 2018 года. С другой стороны, в начале 2019-го покупатели снова активизировались, решая вопрос с покупкой квартиры в новостройке сейчас, не дожидаясь возможного снижения предложений и поднятия цен из-за нововведений.
Февраль–март 2019 года будут показательными. Войдёт ли рынок в активную фазу роста, покажет дальнейшее настроение на рынке и спрос покупателя.
*На правах рекламы
Фото: newizv.ru
