Строительство – одна из обсуждаемых тем у кировчан. Поводов для этого немало. Так, в городе с трудом выискивают участки для школ, при этом места для элитного жилья находятся и дома появляются как грибы после дождя. Кроме того, стало известно о возбуждении уголовного дела из-за отказов администрации в выдаче разрешений на строительство. О том, что сейчас происходит в этой сфере, рассказала начальник управления градостроительства администрации Кирова Елена Донскова.
– Каких векторов развития Кирова с точки зрения градостроительства сегодня придерживаются городские власти?
– Ещё в конце 2020 года утверждён генеральный план г. Кирова. Именно он определяет вектор развития градостроительной деятельности, а также инфраструктуры: дорог, детских садов, школ, поликлиник и т. д.
Генеральный план – непростой многотомный документ, разработанный московским институтом ОАО «Гипрогор». В числе основных выводов, к которым пришел институт, – возможность развития потенциала застройки города.
Такие территории расположены в микрорайоне Чистые Пруды. На данной территории заключены два договора комплексного развития незастроенной территории на земельных участках площадью 28 и 30 га. При застройке данных территорий предусматривается этапность возведения всей инфраструктуры и жилья по единой документации по планировке.
Помимо данных территорий, готовятся мастер-планы на земельные участки, где были расположены аварийные жилые дома, в которых отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения (водоснабжение, водоотведение). В законодательстве существуют критерии, по которым не всегда дома, которые подлежат расселению, должны быть аварийными.
В мастер-планах рассчитываются показатели минимально допустимого обеспечения объектами местного и регионального значения (детские сады, школы, дополнительное образование, здравоохранение и т. д.). К примеру, такой градпотенциал есть в Коминтерне – территория в районе улиц Рабочей, Баумана, Славы. Там участок площадью 4,75 га.
В Нововятском районе – территория площадью 2,52 га. На юго-западе Кирова в районе улиц Ульяновской, Рудной, слободы Шики есть участки, приближенные к центру города.
Прорабатывается территория в микрорайоне Чистые Пруды на улице Украинской. Вопрос, что делать с такой территорией, решается путём анализа. Таким образом, для многоэтажного жилищного строительства земельные участки, на которых ранее располагались аварийные жилые дома, вовлекаются и считаются приоритетнее незастроенных. Всё потому, что такие территории уже имеют под собой инфраструктуру – коммуникации, обустроенную улично-дорожную сеть. И, конечно, они имеют один из главных в последнее время факторов – доступность к детским садам и школам. Все эти варианты участков анализируются. Конечно, массово ещё не приняты такие решения. Одно решение принято по Хлебозаводскому проезду, заключён договор комплексного развития жилой застройки.
– По Хлебозаводскому проезду обозначены сроки строительства?
– Срок договора пять лет с июля текущего года. Сначала будет расселение, разработка документации по планировке, потом будет разработка проекта и получение разрешения на строительство, а потом непосредственно начало работ. Как правило, это занимает года два-три. Для больших участков, как в Чистых Прудах, где площадки 28 и 30 га, срок реализации договора комплексного развития незастроенной территории – 15 лет. И то это очень маленький срок для строительства всей инфраструктуры.
Подобных территорий, где ранее были аварийные дома, по проведённому анализу на сегодняшний день, 23 в городе. И когда на подобных участках появляются дома, граждане воспринимают это как точечную застройку.
– Что в вашем понимании точечная застройка и можно ли её искоренить в городе?
– В законодательстве не существует понятия точечной застройки. Это больше сленговое выражение. Люди замечают, когда в городе точечно “вырастают” дома, возмущаются этому, припоминая вектор на комплексное развитие территорий. Но все почему-то забывают, что любой земельный участок имеет свою судьбу. Они забывают, что на них находилось чьё-то имущество (дом. – Прим. ред.).
Новое строительство происходит в соответствии с генпланом и ещё одним документом – это правила землепользования и застройки. Именно он определяет, что на данной территории можно построить и в каких объёмах. Покупая земельный участок, физические и юридические лица планируют дальнейшую застройку, воплощают проект в жизнь, появляется новый объект. То есть появляется не новый земельный участок, а новый объект на земельном участке, который уже был и принадлежал на праве собственности третьим лицам. Это важно.
– То есть, к примеру, собственники элитной новостройки на пересечении Герцена и Володарского не обязаны, помимо дома, создавать дополнительно инфраструктуру? Для него не будет это обязательством?
– На данном участке ранее располагались жилые дома, которые были расселены в рамках заключённого на то время договора застроенных территорий. Таким образом, можно сказать, что обязательство по данной территории уже выполнено. Участок хорош тем, что он уже находится внутри жилых кварталов, имеет подъезды, а также коммуникации и доступ к социальным объектам. Поэтому точечно здания в Кирове будут появляться, город продолжает обновляться. Это естественный процесс.
Но все случаи рассматриваются индивидуально. Так, если вернуться к будущему строительству жилья в Коминтерне на улице Баумана, то там требуется расчёт.
– В каком плане?
– Там были двухэтажные дома. Соответственно, надо посчитать количество и как будет увеличиваться население, и хватит ли им существующих детских садов. Если их не хватит, то проектируется встроенный детсад либо отдельно стоящий. Мастер-план как раз это и обосновывает.
– Допустим, собственник выкупил участок, но построил вместо привычной для местной пяти-шестиэтажки высотку, которая рушит облик архитектуры. За примером далеко ходить не нужно – новостройка на улице Воровского, где ранее был Дом кино. Почему такие казусы случаются в городе?
– Поймите, не может архитектор, градостроитель (должностное лицо) сказать застройщику: «Делайте ниже». Плюс мы возвращаемся к генплану, а также правилам землепользования и застройки. Конечно, любой застройщик берёт максимально всё, что можно взять с территории в пределах земельного участка. Поэтому появляются эти высотки. Их строят, в том числе, для достижения обоснованных показателей в генплане по объёму жилья.
– Законодательно такое нельзя ограничить?
– Можно. Такое ограничение по высотности у нас утверждено в исторической части города. Территория на Воровского, о которой вы говорили, не попадает в эти границы. Поэтому данная территория не ограничена по высоте пятью этажами.
Надо сказать, что генеральный план определил, что в 2040 году ввод жилья вырастет до 550 тысяч метров в год. Станет больше норма обеспеченности жильем – с 24 кв. метров до 35,7 кв. метров. Например, семья из трёх человек проживает в квартире площадью 72 кв. метра, в 2040 году при достижении показателей реализации генерального плана – в квартире более 100 кв. метров.
– Вы правда верите, что такое возможно при нынешних ценах? Люди не знают, как купить «однушку»…
– Мы говорим о том, что этот документ утверждён и мы реализуем его. Наш ориентир – генплан. Но чтобы достичь показателей, нужны большие бюджетные ассигнования со стороны бюджетных сфер всех уровней власти. По факту не на всё хватает бюджетных средств.
– Эти деньги на что нужны?
– На школы, детские сады, дороги, водоотведение, водоснабжение. Это по большей части строится за счёт программ местного уровня. Здравоохранение и безопасность – это областной и федеральный бюджет соответственно.
– Сложно сегодня найти участок под школу?
– Я бы по-другому вопрос поставила: а где должны быть участки под школу? При сложившейся застройке и в исторической части, где застроенная территория, уже соблюдены нормы обеспеченности школами и иной социнфраструктурой на то жильё, которое было.
– Но школы явно не выдерживают натиска поступающих учеников. Взять хотя бы школу № 16. Родители не раз открыто заявляли о перенасыщении школы…
– Давайте ответим по-честному, в 16-й школе учатся не только те дети, которые закреплены за данной школой по нормативам обеспеченности до территории учреждения. По расчётам школа должна быть в радиусе 1 км, в пешеходной доступности. Точно все проживающие в радиусе пешеходной доступности учатся там?
Градостроительная деятельность – это история о расчётах. Расчёты – это статистика. Что она рассчитывает? Она рассчитывает в пределах города. К чему я веду? У нас же кто школы посещает? В том числе учащиеся, которые проживают на смежных территориях к городу Кирову и к территориям конкретных школ. Многие хотят учиться в лицеях, в гимназиях, и все едут в центр города.
Также типичным примером является направление Порошино. Всё, что за Порошино, это, вообще-то, Слободской район. А люди получают где услуги? В Кирове. Сколько по итогу получателей образовательных услуг?
Надо сказать, что сегодня много территорий вовлечено в строительство школ и расчёт всегда делали на то или иное учреждение исходя из количества населения от жилья, расположенного в радиусе 1 км. Вот, например, рождаемость в 2014, 2015, 2016 годах была достаточно большая. Сейчас эти дети учатся в школах. Число детей, посещающих детские сады, с учётом рождаемости, уже намного меньше. Поэтому тех школ, которые сейчас строятся в городе, по расчётам, достаточно.
– При этом школа № 16 имела неплохой шанс на пристрой. Однако на участке вблизи школы теперь появится многоквартирный дом. Почему так?
– Во-первых, насколько мне известно, в этой истории никогда не было разговоров о пристрое к школе. Во-вторых, на участке был аварийный дом. Опять же, возвращаемся к судьбе земельного участка. Логично, что на его месте также появится жилое здание. Земельный участок находился в муниципальной собственности. В этом случае как раз произошёл обмен земель. Застройщик получил земельный участок у школы № 16, а город – земельный участок для строительства новой школы по ул. Рудницкого.
У муниципалитета есть задачи не только по строительству школ и детских садов, есть и другие, например, создание условий для решения проблем обманутых дольщиков, и в таких случаях также предоставляются земельные участки на месте бывших аварийных жилых домов.
– Вы отметили, что управление градостроительства и архитектуры разрабатывает критерии, которые лягут в согласование градостроительного облика. О чём речь?
– В настоящее время такие критерии разработаны и согласованы с Союзом строителей и с Союзом архитекторов Кировской области. В скором времени требования о согласовании архитектурно-градостроительного облика будут внесены в правила землепользования и застройки и будут касаться нового строительства. Это требования о цветовых решениях, отделочных и строительных материалов, размещение технического и инженерного оборудования на фасадах и кровлях и требования к подсветке объектов капитального строительства.
– Какие ещё вопросы не учтены в законодательстве? Так понимаю, база есть…
– Основные положения связаны с комплексным развитием территорий и новостройками. Потому что, по моему мнению, требуется корректировка этих положений и такие пробелы есть в региональных нормах градостроительного проектирования.
Нужно сделать законодательство так, чтобы всем было понятно, где начинается комплексное развитие территорий. Потому что когда строится точечно дом – там просто новое строительство в пределах этажности, которое определено правилами землепользования и застройки. Когда идёт комплексное развитие территорий, то обязательно идёт работа над разработкой мастер-планов. Надеюсь, с областным министерством строительства выйдем на подготовку документа и пропишем эти условия в региональных нормах градостроительного проектирования. Также свои предложения по этому вопросу могут вносить как застройщики, так и кировчане, которые готовы комментировать эту тему.
Надо сказать, градостроительную тему нужно активнее выводить на обсуждение общественности, чтобы у кировчан было меньше вопросов. Однако, как показывает практика, когда проходят те или иные публичные слушания по территориям, из заинтересованных приходят единицы. Печально, конечно. А впоследствии в СМИ начинается негатив и разговоры о закрытости администрации. Думаю, что горожанам нужно активнее интересоваться вопросами застройки города, а не верить слухам.
– Относительно недавно в городе были проблемы с выдачей разрешений на строительство. Наметился кризис отношений бизнеса и власти. Это не могло не сказаться на стоимости квадратного метра. Почему возникли проблемы с выдачей разрешений?
– Вся ситуация была связана с выдачей разрешений для участков, где в правилах землепользования и застройки были определены зоны комплексного развития территории. Эти площадки были одобрены депутатами ещё в 2020 году на заседании Кировской городской Думы. Комплексное развитие территории, отображённое в правилах землепользования и застройки, определяет, где должны быть заключены договоры с правообладателями земельных участков. Не всегда были заключены договоры, с этим были связаны основания для отказа в выдаче разрешений на строительство.
– Сейчас, как думаете, кризис с застройщиками преодолён?
– Много застройщиков (правообладатели земельных участков) перестроились и выходят с инициативами по заключению договоров комплексного развития территории. Сегодня таких договоров 23. Всего за последние три года администрация города выдала 87 разрешений на строительство домов общей площадью 584,12 тысячи кв. м.
Если говорить о кризисе, то на июль 2022 года действовало 80 разрешений на строительство, они обеспечивали ввод 642 тысяч кв. м. Считаю, что на рост стоимости жилья влияет повышение цен на строительные материалы и условия по ипотечным кредитам. Несмотря на непростое время, Киров отмечают в числе лидеров по КРТ.
Скрины: данные Единого ресурса застройщиков
Фото: Евгений Старкин
Предложить новость
вы, похоже, никогда не руководили.