Как работает рассрочка на новостройку и чем она отличается от ипотеки

Покупка квартиры в рассрочку позволяет оплачивать жилье частями без оформления ипотечного кредита. Когда покупатель рассматривает квартиры в рассрочку от застройщика, он может рассчитывать на продажу своего жилья или накопления, которые появятся через несколько месяцев. Застройщик согласовывает график платежей и первоначальный взнос, а покупателю не приходится проходить банковскую проверку доходов, что гораздо удобнее.

Главное отличие – в сроках. Если ипотеку растягивают на 15-30 лет, то девелопер обычно ждет всю сумму до сдачи дома или в ближайшие пару-тройку лет.

Пока дом строится и сделку оформляют по ДДУ, деньги покупателя лежат на эскроу-счете – продавец заберет их только после выполнения всех законных условий. Понятно, почему рассрочка на длительный срок встречается редко: компании невыгодно долго ждать свои деньги. Поэтому приходится заранее думать, где брать нужную сумму. Если перед выдачей ключей нужно внести сразу половину стоимости квартиры, накопить ее с обычного дохода едва ли получится. Да и отсутствие процентов совсем не означает автоматической экономии.

Застройщик вполне может не дать скидку, которая полагается при 100% оплате, или изначально заложить в прайс более высокую цену за квадратный метр. Так что при выборе всегда стоит смотреть на итоговую сумму: недвижимость в «беспроцентную» рассрочку иногда выходит ощутимо дороже, чем при единовременной покупке.

Условия рассрочки зависят от программы, срока строительства и размера первоначального взноса.

Чаще встречаются следующие варианты платежей:

За нарушение графика могут начислить неустойку в пределах, установленных законом. При длительной просрочке и наличии предусмотренных законом оснований договор может быть расторгнут. Порядок возврата внесенных средств зависит от условий сделки и действующего законодательства.

Некоторые застройщики предлагают перекрыть остаток долга ипотекой в банке-партнере. Но гарантировать одобрение заранее никто не сможет. За время стройки может произойти что угодно: снизится доход, появятся новые кредиты или испортится кредитная история. И если банк в итоге откажет, закрывать долг придется уже своими силами из других источников.

Перед подписанием ДДУ обязательно проверьте полную стоимость квартиры, график выплат, условия досрочного погашения и штрафы за просрочку. Отдельно посмотрите, на каких условиях договор можно расторгнуть и как в таком случае застройщик возвращает деньги.

Иногда девелоперы сразу закладывают наценку в итоговую цену. В этом случае даже при досрочном гашении стоимость недвижимости может не измениться. Если же рассрочка с процентами на остаток, в документе должен быть четкий порядок их расчета. Главное – еще до сделки выяснить, дадут ли вам какую-то скидку и уменьшится ли общая сумма, если закрыть долг раньше срока.

Отдельно проверьте, на какой счет перечисляются деньги и какие документы подтверждают оплату. При покупке строящегося жилья по ДДУ расчеты обычно проходят через счет эскроу. Если договор расторгнут, порядок получения денег зависит от основания прекращения сделки. Условия возврата должны соответствовать требованиям законодательства.

Если рассрочка продолжается и после получения ключей, сразу узнайте, накладывает ли застройщик обременение и какие ограничения будут действовать до последнего платежа. Сам по себе долг не запрещает оформлять право собственности или въезжать в квартиру, а вот подарить, продать или переоформить такое жилье без согласия продавца уже не получится.

Перед сделкой трезво оцените свои силы и распишите все платежи по датам. Если планируете гасить остаток за счет продажи старой квартиры, закладвайте риски: скрупулезно и быстро продать недвижимость по хорошей цене получается не всегда. Такой запас прочности поможет спокойно пройти весь срок строительства и не метаться в поисках крупной суммы накануне выдачи ключей.