Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых, по которой государство компенсирует банку часть процентов, была введена в апреле. Изначально она действовала до 1 ноября, но государство решило продлить её до 1 июля 2021 года. Портал Свойкировский выяснил, как вырос спрос на новостройки, изменились цены на жильё и что будет с рынком недвижимости после окончания программы.
– При программе фиксируется процентная ставка на весь период кредитования, – пояснил Сергеев. – Государство берёт на себя дополнительные обязательства и декларирует, что в течение полугода не произойдёт каких-то резких колебаний финансово-денежной политики. Это для бизнеса в целом и строительной сферы в частности – полгода спокойной жизни как минимум.
– Несмотря на ажиотажный спрос, сейчас идёт небольшое торможение рынка. Это видно по опережающим показателям: в незначительной мере снижается количество заявок по ипотеке. Люди успокоились, всплеск прошёл, и сейчас будет устойчивый спрос в пределах 90% объёма рынка за третий квартал.
– Повышению спроса на ипотеку способствует снижение процентных ставок, происходящее на фоне смягчения денежно-кредитной политики Банка России. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам по сравнению с декабрем прошлого года снизилась на 1,8 процентных пункта и в сентябре составила 7,21% годовых. Поддержку рынку ипотечного кредитования также оказывает реализация государственной программы льготной ипотеки под 6,5% на приобретение нового жилья, – пояснил управляющий Кировским отделением Центрального банка Сергей Крюков.
– Доля просроченной задолженности в общем объёме ипотечного портфеля в регионе остается незначительной – на 1 октября всего 0,4%, на начало года эта доля была 0,5%. В некоторых случаях избежать просрочки гражданам помогает реструктуризация кредита. Понимая финансовые трудности заёмщика, банк нередко идет навстречу клиенту и, например, сокращает размер ежемесячных платежей или предоставляет отсрочку, – добавил Сергей Крюков.
– Раньше мы напрямую получали деньги дольщиков, теперь объекты переходят на эскроу-счета (банковский счёт, на котором находятся деньги дольщиков, застройщик их получит только после сдачи дома – прим. ред.). Соответственно, увеличиваются затраты на банковский процент – от 3 до 8% в зависимости от того, насколько удачный проект, и как быстро ты его реализуешь. Второй момент – удорожание материалов, которые идут на экспорт (металл, кабельная продукция) и импорт (лифтовое оборудование, насосные станции, оборудование для тепловых узлов). В зависимости от того, насколько у тебя велика маржинальность, насколько ты можешь уменьшить свою прибыль, провести оптимизацию, чтобы держать цены, то рост себестоимости будет в пределах 5-10%, – считает Дмитрий Сергеев.
– Вторичка всегда отстает от новостроек по темпу роста цен на 5-6 месяцев, но сейчас эта дистанция может быть сокращена. Стоимость вторички тоже растёт, но более медленным темпом и не на такое количество процентов. Если брать квартиру на вторичном рынке, то она будет по аналогичной цене как и новостройка, но уже с ремонтом. Поэтому сейчас классная ситуация, когда можно купить свежий вариант на вторичке от инвестора в том же жилом комплексе, где у застройщика уже нет квартир, – отметила Екатерина Орешкович.
– Тяжело загадывать, какие факторы повлияют на рынок недвижимости в следующем году, – добавила она. – Если будет продолжаться обесценивание рубля, то, конечно, люди будут вкладывать в недвижимость. Но все факторы указывали на то, что цены должны были вырасти ещё в начале этого года, но столько незапланированных вещей случилось, мало ли что ещё будет. Непонятно, вынесли ли люди все деньги, которые были в накоплениях, будут ли выходить владельцы материнского капитала на рынок в следующем году. По крайней мере, до конца первого полугодия всё будет ровно так, как сейчас.
– Если ключевая ставка хотя бы не будет расти, то у банков всё равно большой объём выдачи кредитов, поэтому они сами будут вынуждены снижать процентную ставку, по которой кредитуют дольщиков. Я думаю, если ключевая ставка не вырастет, то рынок сбалансируется. Аппетиты банков будет приземляться к возможностям покупателей. Причем банки зарабатывают и на ипотеке, и на эскроу-финансировании. Человек взял ипотеку и переложил деньги на эскроу-счета, за них опять же платит в конечном итоге потребитель, – замечает Сергеев.
Фото: pixabay.com– В Кирове снижается количество выданных разрешений на строительство, – пояснил Дмитрий Сергеев. – Я бы связал это с политикой, проводимой на уровне муниципалитета – переложить свои функции по строительству социальной и транспортной инфраструктуры, прописанные законодательством, на застройщиков. У застройщиков же нет ни печатного станка, ни бюджетного финансирования, они эти затраты переложат на конечного потребителя. Плюс спрос не восстановился до уровня 5-8 летней давности из-за низкой покупательской способности населения. Есть оживление, но оно имеет локальный краткосрочный характер. Поэтому ближайшие два-три года объёмы жилищного строительства будут сокращаться. Для потребителей, региона – это, естественно, минус. Слабые игроки среди застройщиков могут уйти с рынка. Это зависит от того, как компания построит свой портфель заказов.