Принципы оценки связанные с объектом недвижимости

Взаимосвязи, различные модели поведения и комбинации этих факторов легли в основу этой группы принципов оценки недвижимого имущества.

И поскольку эти принципы предназначены для оценки коммерческой недвижимости, их нередко воспринимают как принцип оценки объектов, которые должны приносить доход.

Эта группа включает принципы:

• Оптимальных величин;
• Снижающейся и растущей прибыли;
• Остаточной (или добавочной) продуктивности;
• Пропорциональности (сбалансированности);
• Предельной продуктивности;
• Раздела имущественных прав (экономического раздела).

Далее мы более подробно рассмотрим каждый из них.

Принцип остаточной продуктивности

Буквально любой производимый продукт это результат взаимодействия земли, капитала, труда, управления. Каждый из перечисленных факторов должен окупаться прибылью полученной от реализации продукта.

Иными словами, стоимость продукта определяется расходами на приобретение оборудования и материалов, оплату труда, расходы на управление, ренту на коммерческую недвижимость или землю.

Недвижимой в этой цепи является земля, поэтому собственник\арендатор должен сделать все возможное, чтобы привлечь к ней остальные производственные факторы.

Если производство уже приносит прибыль, с ее помощью собственник погашает расходы на движимые факторы (капитал, труд, управление). Оставшийся после погашения доход приходится на землю. Именно эта сумма и является остаточной продуктивностью.

Иными словами земля приносит доход только после вычета всех остальных (неземельных) производственных факторов.

Принцип предельной продуктивности

После перепланировки, ремонта, реконструкции любая недвижимость становится дороже. В большинстве случаев прирост стоимости превышает расходы.

Разница между текущей и будущей стоимостью (до и после внесения изменений) является вкладом (предельной продуктивностью). Вклад включает в себя не только затраты, но и дальнейший прирост прибыли.

Но, не стоит исключать вероятность того, что расходы на реконструкцию или ремонт превысят рыночную стоимость. А значит, что предельная продуктивность может быть не только положительной, но и отрицательной. Любые изменения объекта имеют ценность лишь в том случае, если итоговая стоимость недвижимости существенно превысит все вложения.

Принцип снижающейся и растущей прибыли

Принцип снижающейся и растущей прибыли возник в результате совершенствования принципа предельной продуктивности.

Регулярные преобразования могут повышать стоимость оценки объекта на сумму, которая превышает затраты, но лишь до того момента достижения максимальной стоимости.

Если стоимость будет продолжать расти даже после этой отметки расходы на преобразования превысят рост стоимости.

Принципы предельной продуктивности и снижающейся\растущей прибыли являются основными при оценке земли перед началом масштабной застройки.

Эксперт производит расчеты того, в каких масштабах и на протяжении какого периода должна производиться застройка участка, чтобы в конечном итоге застройка имела ценность (вклад был положительным).

Оценщик должен рассчитать объем застройки, при котором рыночная стоимость земли и расположенной на ней построек станет максимальной. Процедура позволяет определить предел, когда использования капитала даст наилучший результат.

Принцип пропорциональности (сбалансированности)

Целью любого использования земли является достижение ее максимальной стоимости. В зависимости от формы и вида землепользования, количество и соотношение неземельных производственных факторов может меняться. К примеру, если их будет мало достигнуть максимально возможной стоимости не удастся, а сам процесс застройки может быть приостановлен ввиду отсутствия средств.

Итоговая цена не растет от переизбытка неземельных факторов, равно как и темпы застройки. В таком случае капитал и ресурсы используются неэффективно, следовательно, инвестор потеряет доход.

Принцип пропорциональности (сбалансированности) требует поиска наиболее оптимального соотношения всех факторов. Только в таком случае можно добиться эффективного использования ресурсов.

Для достижения максимальной эффективности жилая застройка осуществляется с соблюдением жестких временных рамок, строго по графику, а все работы осуществляются согласно проектной документации.

Принцип оптимальных величин

Принцип оптимальных величин (экономического размера) является идейным продолжением правила пропорциональности. Он позволяет определить экономически обусловленный масштаб застройки на основе существующих условий на рынке.

Оптимальность величины зависит от трех факторов:

1. Запросов потребителей;
2. Условиями на рынке недвижимости;
3. Видом экономической деятельности (землепользования).

Анализ позволяет найти конкретный участок, который станет оптимальным вариантом для использования на нем неземельных факторов.

Если земельный участок слишком мал для постройки завода, следовательно, продуктивность от использования существенно пострадает. С другой стороны если площадь участка будет чрезмерно большой, снизится ценность земли, а заодно и эффективность использования, ввиду того, что его часть не будет застроена или задействована иным образом. Так земля не принесет максимально возможного дохода.

Принцип раздела имущественных прав (экономического раздела)

Объект недвижимости может находиться в управлении, использовании, владении, собственности сразу нескольких субъектов. Он может находиться под управлением одних лиц при этом являясь собственностью других, а использоваться третьими.

В таком виде имущественные права на объект недвижимости могут переходить собственникам:

• В момент покупки земельного участка;
• Изначально;
• Вследствие раздела.

Независимо от ситуации, раздел недвижимости должен преследовать достижение максимальной рыночной стоимости объекта. Если же после перегруппировки или раздела прав стоимость имущества снизится, раздел окажется неэффективным, то есть имеющим ценности.

К наиболее эффективным моделям экономического раздела относят:

• Передача участка кредитору, предоставление в качестве залога;
• Совместное использование (несколькими собственниками);
• Разделение прав, когда собственник не пользуется землей передав права другим лицам;
• Натуральный раздел, когда каждый из собственников обустраивает отдельный доступ к части земельного участка либо иному объекту недвижимости.